부동산 거래는 항상 중요한 사건입니다: 단순한 아파트 구매가 아니라 구매와 관련된 세금, 수수료, 신고 의무, 긴 처리 기간, 필요한 경우 허가를 받는 일 등도 고려해야 합니다.

법규도 이 분야에 특별한 주의를 기울이며, 부동산 법은 가장 규제된, 복잡한 법 분야 중 하나입니다. 이 글에서는 부동산 거래와 관련된 주요 법규를 살펴보겠습니다. 완전성을 추구하지는 않지만, 부동산 법의 복잡한 세계에서 도움을 줄 수 있기를 바랍니다.

일반 법규

첫 번째 그룹에서는 모든 주택 구매에서 중요한 법규들을 살펴보겠습니다. 법규의 계층에 따르면, 헌법 다음으로는 법률, 정부 규정, 장관 규정, 자치단체 규정이 있습니다. 가장 중요한 규칙은 하위 법규가 상위 법규와 충돌할 수 없다는 것입니다. 예를 들어, 규정이 법률과 충돌할 수 없습니다. 실제로 이러한 법규는 조화롭게 작동하며 전체적인 시스템을 형성합니다. 법률에서는 가장 중요한 규정, 원칙, 내용 및 절차적 규칙을 찾을 수 있으며, 장관 규정은 일반적으로 특정 상황에 대한 세부 규정을 정합니다.

민법

민법 제5조에 따른 2013년 제5호 법률(Ptk.)은 민법 체계, 즉 부동산 법의 기초가 됩니다. 부동산 매매 계약서, 임대 계약서, 은행 대출 계약서, 상속 또는 기부와 관련하여 가장 중요한 규정, 원칙, 계약 당사자의 권리와 의무는 이 법에서 확인할 수 있습니다. 모든 민사 계약 관계는 Ptk.를 기초로 하며, 부동산과 관련된 모든 법적 거래에 대해 이 법이 출발점이 됩니다. Ptk.는 또한 부동산 등록, 저당권, 공동 소유 및 공동 주택에 대한 기본 규정을 포함하고 있으며, 이는 이후 다른 법률 및 규정에서 세부적으로 다뤄집니다.

주택법

1993년 제78호 법률(주택법)은 주택 및 비주거용 공간의 임대와 처분에 관한 규정을 다루는 중요한 법률입니다. 주택법은 Ptk.와 일치하여 적용되어야 하며, 주택법이 규정하지 않은 사항에 대해서는 Ptk.의 규정이 적용된다고 명시하고 있습니다.

주택법은 모든 주택과 비주거용 공간(예: 주차장 또는 상업 공간)에 적용됩니다. 이 법은 주택 임대 규칙도 포함하고 있으며, 예를 들어 주택 임대 계약서는 반드시 서면으로 작성해야 한다고 규정하고 있습니다. 또한, 임차인과 임대인의 권리와 의무, 계약 조건, 비슷하게 공간 임대에 관한 규정도 세부적으로 다루고 있습니다.

세금법

1990년 제93호 법률에 따라, 부동산 소유권을 취득할 때 세금이 부과됩니다. 법에 따라 모든 소득에 대해 세금을 내야 하며, 모든 자산 취득에 대해 세금을 내야 합니다. 부동산 소유권 취득으로 자산이 증가하므로, 자산 취득세를 납부할 의무가 있습니다. 원칙적으로 세금 납부 의무는 취득 방법과 관계없이 적용됩니다. 예를 들어 매매, 기부 또는 상속의 경우에도 세금이 부과됩니다. 부동산 구매 시 일반적으로 구매 가격의 4%가 세금으로 부과되지만, 구매 후 30일 이내에 세무서에 신고해야 하며, 세무서가 세액과 납부 기한을 결정합니다. 모든 자산 취득에는 세금이 부과되지만, 많은 예외가 있습니다(예: 직계 친족 간의 상속 및 기부, CSOK로 구매한 주택의 가격 등). 따라서 정확한 의무를 확인하려면 전문가의 법적 도움이 필요합니다.

이웃법

2013년 제174호 법률(이웃법)은 부동산 취득이 아니라 사용에 관한 규정을 다룹니다. 이웃법은 실질적으로 좋은 이웃 관계를 촉진하기 위해, 공동 생활 중 발생할 수 있는 갈등을 조정하는 규정을 마련합니다. Ptk.는 소유자가 다른 사람, 특히 이웃을 불필요하게 방해하지 않도록 해야 한다고 일반적으로 규정하지만, 이웃법은 구체적인 상황(과일이 떨어지는 경우, 가지가 넘치는 경우, 인접한 땅의 사용 또는 경계 구분) 및 봉사권과 관련된 규정을 포함하고 있습니다.

공동 주택법

2003년 제133호 법률에 따르면, 공동 주택은 건물이 두 개 이상의 개별 소유할 수 있는 주택과 비주거용 공간이 있거나 그러한 공간을 설계할 수 있는 경우에 설립할 수 있습니다. 공동 주택은 부동산 소유자들이 설립 결의서에 따라 설립할 수 있으며, 이를 부동산 등록부에 등록해야 합니다. 이후 각 주택(및 공간)은 개별 소유권을 갖고 독립적인 지번을 부여받습니다. 그러나 건물의 특정 부분(예: 계단, 지붕 및 공동의 목적을 위한 건물 부분)은 공동 소유로 남습니다. 공동 소유자 집단은 권리와 의무를 가지며, 독립적으로 소송을 제기하거나 제기될 수 있으며, 공동 소유와 관련된 소유권을 행사하고 부담을 지게 됩니다.

주택 협동조합법

2004년 제115호 법률에 따르면, 주택 협동조합은 주거용 건물의 건설과 유지 관리에 관한 법인으로, 독립적인 법적 인격체입니다. 공동 주택과의 주요 차이점은, 주택 협동조합의 경우 건물의 공동 부분과 토지가 협동조합이라는 법인의 소유에 속하고, 주택은 회원들의 개별 소유에 속한다는 점입니다.

주택 협동조합의 주요 기관은 총회이며, 공동 주택과는 달리, 회원들은 주택당 한 표를 가지게 됩니다. 주택 협동조합은 기업으로, 회사 등록부에 등록됨으로써 설립됩니다.

주택 관련 기타 규정

주택에는 다양한 유형이 있으며, 각 유형에 대해 다른 규제가 적용됩니다. 주택법은 예를 들어 자치 단체 및 국가 주택의 임대 및 처분에 대한 규정을 다루고 있으며, 지역 자치 단체가 규정을 설정할 수 있는 기회를 제공합니다. 또한 작업실 주택 및 공무원 주택에 대한 규정도 있으며, 해당 인물이 어떤 정부 기관에 속하는지에 따라 규정이 다를 수 있습니다.

에너지 인증서 규정

2002년 유럽연합 지침에 따라, 주택 및 공공 건물의 에너지 효율성을 높이는 것이 요구됩니다. 유럽연합 가입 이후, 헝가리 법률은 두 가지 규정을 통해 요구 사항을 충족하고 있습니다:

• 건물의 에너지 특성 규정에 관한 7/2006. (V. 24.) TNM 규정
• 건물의 에너지 특성 인증에 관한 176/2008. (VI. 30.) 정부 규정

법에 따르면, 신규 건물과 모든 판매 및 장기(1년 이상) 임대 건물에는 에너지 인증서가 필요합니다. 매매 시에는 구매자에게 인증서를 제공해야 하며, 임대 시에는 임차인에게 보여주고 계약서에 언급해야 합니다. 예외도 있으며, 예를 들어 50제곱미터 이하의 건물이나 농업용, 문화재 건물은 인증이 면제됩니다.

농업 및 산림용 토지에 관한 법규

농업 및 산림용 토지는 특별한 법적 지위를 가집니다. 이러한 부동산의 소유권 취득은 허가와 엄격한 규제를 요구하며, 다양한 제한이 적용됩니다. 농업 분류된 토지에 건축물을 지으려고 하는 경우, 복잡한 거래 절차를 예상할 수 있으며, 건축 가능성도 제한될 수 있고 금융 기관에서 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

토지 거래법

2013년 제122호 법률(토지 거래법)은 농업용 토지를 보호합니다. 농업용 토지 소유권은 주로 국내 자연인 및 회원국 국민만이 취득할 수 있습니다. 또한 농업인 아닌 자연인은 최대 1헥타르의 농업용 토지만 소유할 수 있으며, 농업인은 동시에 최대 300헥타르를 소유할 수 있습니다(토지 취득 최대치) 및 최대 1,200헥타르를 소유할 수 있습니다(소유 최대치). 농업용 토지의 소유권 양도는 간단하지 않으며, 법은 우선 구매 권리