매도인과 구두로 합의한 후에는 이를 서면으로 기록하는 매매 계약을 체결해야 합니다. 일반적으로 변호사는 구매자가 선임하며 (비용도 구매자가 부담합니다), 그러나 양측의 합의에 따라 이를 변경할 수 있습니다. 중요한 점은 변호사를 누구든지 선임하더라도 매매 과정에서 항상 양측을 대리해야 한다는 것입니다. 만약 우리가 변호사를 선임하지 않는 경우에도, 프로세스를 도와줄 수 있는 변호사를 찾아 매매 계약 초안을 검토받을 수 있습니다. 변호사 대신 공증인이 절차를 진행할 수도 있으며, 다른 전문 분야와 마찬가지로 부동산 전문 법률가를 찾는 것이 좋습니다. 복잡한 매매 상황에 처할 경우 더욱 중요합니다.

매매 계약서는 내용에 따라 세 가지 주요 부분으로 나눌 수 있습니다.

계약 당사자: 계약 당사자는 자연인(개인) 또는 법인(예: 건설업체)이 될 수 있습니다. 자연인의 경우 계약서에는 이름, 어머니의 이름, 출생지 및 생년월일, 신분증 번호, 세금 식별 번호, 그리고 국적이 포함되어야 합니다. 법인의 경우에는 조직명, 통계 등록 번호, 회사 등록 번호, 본사 주소, 그리고 대리인의 정보가 포함되어야 합니다.

만약 부동산에 사용권자가 있는 경우, 매매 계약서에 이에 대한 조항을 포함해야 합니다. 사용권은 자동으로 삭제되지 않기 때문에, 사용권자가 포기 선언서를 작성하고 계약서에 서명해야 합니다.

또한, 특히 공동 소유 부동산의 경우, 이웃이 우선 구매권을 가질 수 있습니다. 계약 체결 전에 우선 구매권이 있는 사람이 서면으로 권리를 포기해야 합니다.

계약의 대상: 이는 매매를 통해 소유권이 변경되는 부동산입니다. 계약서에는 부동산의 정확한 주소와 지적 번호를 기록해야 합니다 (건축용 부지나 외곽 지역의 경우 주소와 지적 번호가 일치할 수 있습니다). 신축의 경우, 기술적 인도 및 소유권 이전 날짜와 건설 세부 사항도 포함되어야 합니다. 아파트의 경우, 설립 문서 등록 조건도 명시해야 합니다.

계약의 세부 사항: 이 부분에는 계약 당사자(판매자와 구매자)가 합의한 내용이 서면으로 기록됩니다. 여기에는 정확한 매매 가격, 매매 가격 지급 방법 및 일정, 그리고 부동산의 부담을 없애기 위한 조치가 포함됩니다. 은행 송금으로 지급할 경우, 지급할 은행 계좌 번호도 명시해야 합니다.

매매 가격의 첫 부분은 보통 계약금 또는 선금입니다. 계약금과 선금은 중요한 차이가 있습니다. 계약금은 계약이 어떠한 이유로든 무효화되는 경우 환불되며, 선금에는 ‘과도한 비율’이 없습니다. 반면 계약금은 양측이 매매 의도를 모든 상황에서 유지하도록 하는 보증금으로, 계약이 무효화되면 계약금을 잃게 됩니다 (판매자는 보유). 판매자의 실수로 계약이 이행되지 않는 경우, 계약금의 두 배를 반환받게 됩니다. 일반적으로 계약금은 매매 가격의 10%입니다.

구매자가 매매 가격의 일부를 은행 대출로 지급하는 경우, 계약서 초안 작성 시 대출 기관과 상담해야 합니다 (일반적으로 서면 안내서를 요청할 수 있으며, 이는 계약서 작성 변호사 또는 공증인에게 전달할 수 있습니다). 은행이 지급을 마지막 매매 가격으로 처리하는 것이 일반적이며, 판매자에게 모든 지급이 완료되기 전에는 지급되지 않습니다.

계약서에서는 위약금 조항도 자주 사용됩니다. 이는 계약 당사자들이 계약 내용을 준수하도록 유도하는 도구로, 보통 기한 미준수에 대해 위약금 지급 의무를 명시합니다. 예를 들어, 마지막 매매 가격 지급 후 5일 이내에 부동산 인도가 이루어져야 하는데, 판매자의 실수로 인도가 이루어지지 않을 경우, 구매자는 하루에 5000원의 위약금을 지급받게 됩니다.

구매자의 소유권은 두 가지 방법으로 등기될 수 있습니다. 하나는 보류 방식입니다. 계약 체결 시 전체 매매 가격이 지급되지 않지만 6개월 이내에 지급될 경우, 당사자들은 지적소에 보류 요청을 할 수 있습니다. 이는 구매 사실이 해당 부동산의 등기부에 기재되지만, 판매자의 소유권은 매매 가격 전액 지급 시까지 등기부에 남아 있는 방식입니다. 매매 가격 전액 지급 후, 서류 작성 변호사(또는 공증인)가 등기소에 등록 허가서를 보내면, 구매자는 최종 소유자로 등기되고, 판매자의 소유권은 삭제됩니다. 보류 방식의 장점은 구매자가 부동산에 추가 부담이 생기지 않도록 보장받고, 등기소의 수수료(6600원)를 한 번만 지급하면 됩니다. 소유권 유보의 경우, 매매 가격 지급에 시간적 제한이 없지만, 이 경우 등기소 수수료를 두 번 지불해야 하며, 부동산에 추가 등기(예: 담보권, 집행권)가 추가될 수 있습니다.

등록 허가서는 두 경우 모두 변호사에게 보관되며, 마지막 매매 가격 지급 후 변호사가 등기소에 보냅니다.

만약 좋은 변호사 또는 공증인을 선택한다면, 계약서 작성 및 서명 외에도 등기소와의 연락, 필요 문서 및 등록 허가서 제출을 통해 유연한 협조를 유지할 수 있습니다. 시장에서 활발히 활동하는 변호사는 일반적으로 각 은행의 계약서 요구 사항을 알고 있으며, 세금 의무가 발생할 경우 적절한 양식을 세무서에 제출해줍니다.