계약의 보강을 위한 법적 보증 중 하나로 가장 잘 알려진 것은 예약금입니다. 이 예약금은 계약 당사자들이 매매 계약—특히 부동산 매매—의 경우 자주 사용합니다. 예약금과 관련해서는 종종 오해가 발생합니다. 예약금에서 주의해야 할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.

계약 의무 보강

예약금에 대해 중요한 점은 예약금이 단독으로 존재할 수 없다는 것입니다. 항상 어떤 계약 의무를 보강하기 위해 사용됩니다. 당사자들 간에 계약이 없으면 예약금에 대해 이야기할 수 없습니다.

만약 당사자들이 계약 없이 예약금에 대해 합의한다면, 그런 식으로 전달된 금액은 예약금의 법적 효과가 적용되지 않습니다. 예를 들어, 부동산 매매의 경우 당사자들이 매매 계약의 중요한 조건에 대해 서면으로 합의하지 않거나 서면으로 예비 계약을 체결하지 않으면, 전달된 금액은 예약금으로 간주되지 않습니다. 이는 매매 계약이 서면으로만 유효하기 때문입니다. 따라서 당사자들이 서면 계약(또는 예비 계약)을 체결할 때까지 전달된 금액은 예약금으로서의 법적 효과를 가질 수 없습니다.

예약금의 형태, 금액, 전달 시기

예약금으로는 오직 돈만 전달될 수 있으며, 다른 재산이나 권리는 예약금으로 간주되지 않습니다.

돈 외에 다른 재산이 전달되면 그것은 계약의 다른 보증(예: 담보물)으로 간주될 수 있지만, 예약금의 법적 효과는 연결되지 않습니다.

과거에는 예약금이 계약 체결과 동시에 지급된 금액만 인정되었습니다. 그러나 현재 민법에서는 계약 체결 후에 예약금을 지급할 수 있도록 허용하고 있습니다. 예를 들어, 구매자가 계약 체결 다음 날에 예약금을 송금할 수 있으며, 계약 체결 전 전달된 금액을 나중에 계약서에서 예약금으로 인정할 수도 있습니다.

중요한 점은 예약금으로 전달된 금액의 용도가 계약서에서 명확히 드러나야 한다는 것입니다. 만약 지급된 금액이 예약금으로서의 용도가 명확하지 않으면, 그 금액은 선급금이나 구매 대금의 일부로 간주될 수 있습니다.

예약금의 금액은 기본적으로 당사자들의 합의에 따라 결정됩니다. 실제로는 계약서에 명시된 금액의 10%가 일반적입니다. 법원은 과도한 예약금의 경우 당사자의 요청에 따라 이를 조정할 수 있습니다. 예약금이 과도한지 여부는 항상 특정 계약의 성격, 가치, 계약서에서 약속한 서비스, 사건의 모든 상황에 따라 법원이 결정합니다. 예를 들어, 평균적인 부동산 매매 계약에서 구매 대금의 20%를 초과하는 예약금은 과도하다고 판단될 수 있습니다.

예약금의 결과

예약금이 포함된 계약이 이행되면, 계약에 따라 발생하는 채무는 예약금의 금액만큼 줄어듭니다. 이는 지급된 예약금이 일반적으로 계약서에 명시된 금전 채무에 포함된다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 매매 계약의 경우 구매자가 지급한 예약금은 매매 대금에 포함됩니다.

계약 이행이 실패할 경우 예약금의 작동 방식은 잘 알려져 있습니다. 계약 이행 실패의 책임이 있는 당사자는 해당 예약금을 잃게 되며, 받은 예약금을 두 배로 반환해야 합니다. 예를 들어, 매매 계약의 이행이 구매자의 책임으로 실패할 경우, 구매자가 지급한 예약금을 잃게 됩니다. 계약 이행이 양 당사자 모두 또는 아무도 책임지지 않는 이유로 실패하면, 예약금은 반환됩니다.

중요한 것은 계약 위반 시 항상 다른 당사자가 계약 위반의 법적 결과를 어떻게 적용할지 결정할 수 있다는 점입니다. 이는 예약금에도 해당됩니다. 법은 예약금의 손실 또는 두 배의 반환이 계약 위반의 법적 결과로부터 면책되지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉, 다른 당사자는 계약 이행을 요구할 수도 있습니다.

예를 들어, 매도인의 책임으로 매매 계약이 실패하면 구매자는 계약에서 철회하고 예약금의 두 배를 반환받을 권리를 행사하거나, 예약금의 두 배를 반환받는 대신 계약의 이행을 요구할 수 있습니다. 후자의 경우, 구매자는 여전히 매매 대금을 지불해야 합니다.

위의 이유로, 예를 들어 매도인이 예약금 두 배의 반환을 통해 계약에서 벗어나고, 이후 더 많은 금액을 제안하는 구매자에게 부동산을 판매할 수 있다고 생각하는 것은 잘못된 생각입니다. 이 경우, 매도인이 아니라 구매자가 매도인의 계약 위반으로 계약에서 철회하고 예약금 두 배를 반환받을지를 결정합니다. 구매자는 필요할 경우 법원에 매매 계약의 이행을 요구하고 예약금의 두 배 반환을 추구할 수 있습니다.