부동산 구매 절차

아파트나 주택을 둘러보고 꿈의 집을 찾았다고 느낀다면, 구매를 원할 때 먼저 판매자와 매매 세부 사항에 대해 합의해야 합니다: 구매 가격, 계약 체결, 지불 일정 및 인도에 관해서입니다.

소유권 증명을 확인하세요!

계약을 체결하기 전에 목표 부동산의 소유권 증명을 부동산 등기소에서 확인하는 것이 좋습니다 (연간 두 번의 조회는 무료이며, 그 후에는 부동산당 3000포린트가 듭니다). 이 증명서에서 많은 것을 알 수 있습니다. 부동산 소유주가 누구인지, 혹은 채무가 있는지, 예를 들면 은행 저당권, 집행권, 또는 사용권이 등록되어 있는지, 소송 중인지 등을 확인할 수 있습니다.

사용권 소유자는 판매와 동시에 그 권리를 포기해야 합니다 (무료로 하거나 대가를 받고), 이를 하지 않으면 부동산 구매를 철회할 수 있습니다. 부동산 소유주는 사용권이 있는 상태로도 부동산을 판매할 수 있지만, 만약 우리가 그 주택으로 입주하고 싶다면 법적 상황을 빨리 명확히 하는 것이 좋습니다. (사용권과 그에 따른 처분에 대한 자세한 내용은 Bank360 그룹에 속한 Ingatlannet.hu에서 확인할 수 있습니다.)

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우리가 직접 조회하지 않아도, 매매 계약을 작성하는 변호사는 반드시 부동산 등기소에서 부동산 소유권 증명서와 부동산 주변 환경이 보이는 지도 사본을 요청하여 계약 당사자에게 알려줍니다. 채무가 있다면 부동산 매매 계약에도 반영되며, 구매 대금 지불의 조건이 됩니다.

얼마나 많은 대출을 받을 수 있는지 확인해보세요!

부동산 구매의 핵심은 재정입니다. 우리는 주택 구매를 위해 어떤 자금과 도움을 받을 수 있는지 미리 고려해야 합니다. 자기 자본 외에도 주택담보대출이 필요할 가능성이 높습니다 (담보대출은 적어도 20%의 자기 자본이 있어야 합니다). 우리의 대출 능력은 본인과 공동 차입자의 소득, 그리고 정기적인 지출에 따라 달라집니다. 대출을 받기 전에 은행은 우리의 월 소득이 감당할 수 있는 대출 상환액을 조사하고, 이는 대출 한도를 정하는 기준이 됩니다 (이는 JTM 한도라고 합니다). 대출 가능성에 대해서는 Bank360.hu의 주택담보대출 계산기나 은행의 온라인 또는 대면 고객센터에서 확인할 수 있습니다.

자녀를 양육하거나 양육할 계획이 있는 사람들은 국가 지원도 받을 수 있습니다. 이 지원에는 직접 지원금과 주택담보대출 이자 지원 (CSOK), 또는 주택담보대출 자기자본으로 사용할 수 있는 무이자 아기 대출이 포함됩니다. 주택담보대출과 CSOK로 구매한 부동산에는 주택 보험 가입이 의무입니다.

계약금 또는 예약금을 지불해야 하나요?

구매 의사를 확고히 하기 위해 계약금 또는 예약금을 지불할 수 있습니다. 예약금은 보통 구매 금액의 10% 정도이며, 구매를 취소하면 예약금으로 지불한 금액을 잃게 됩니다. (예를 들어, 예약금 지불 후 부동산에 사용권이 있다는 것을 알게 되더라도, 예약금은 반환되지 않습니다. 왜냐하면 소유권 증명서를 통해 미리 확인할 수 있었기 때문입니다.) 계약금으로 지불한 구매 금액의 일부는 매매 계약이 불발될 경우 판매자나 구매자 중 누구의 잘못으로 인해 발생했는지에 관계없이 구매자에게 반환됩니다. 계약금이나 예약금은 가장 일반적으로 매매 계약 체결 시 지불됩니다. (미리 지불할 수도 있는데, 이는 구매 의사 서면으로 제출하거나 예비 계약을 체결하는 경우로, 이는 아직 최종 계약이 아니지만 매매 의사와 구매 가격을 기록합니다.)

계약에는 변호사나 공증인이 필요합니다.

매매 계약은 서면으로 작성해야 합니다. 계약의 유효성은 변호사의 인증이나 공증인의 문서 작성 여부와는 관계없지만, 소유권 취득을 위해서는 변호사나 공증인의 개입이 필요합니다. 매매 계약을 토대로 구매자의 소유권이 부동산 등기소에 의해 등기됩니다.

매매 계약은 당사자들의 개인 정보, 부동산 정보와 채무 (있다면), 그리고 판매자가 부동산 등기소에서 그들을 말소해야 한다는 내용을 기록합니다. (은행의 저당권은 보통 판매자가 계약금이나 구매 대금으로 부채를 상환한 후 말소합니다.) 계약은 구매자의 지불 의무와 판매자의 인도 의무도 명시합니다.

지불 보장

구매 대금이 여러 번에 걸쳐 지불되는 경우, 당사자들은 구매자의 소유권 등기 신청을 부동산 등기소에 보류하도록 요청할 수 있습니다. 이는 소유권 등기 승인이 제출될 때까지 최대 6개월 동안 가능합니다. 이때 구매자의 등기 신청이 등기소에 기록되지만, 6개월 내에 판매자가 등기 승인을 하지 않으면 부동산 등기소는 신청을 말소합니다.

매매는 소유권 유지 조건으로 진행될 수도 있습니다. 이는 구매자가 구매 대금을 전액 지불할 때까지 판매자가 소유권을 유지한다는 의미입니다. 이 기간에는 기한이 없으며, 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 소유권 유지 조건은 판매자가 부동산 등기소에 구매자와 함께 기록해야 합니다.

부동산 등기소 절차는 구매자가 신청해야 합니다.

구매자는 매매 계약서에 서명한 후가 아닌 부동산 등기소에 등기될 때 소유주가 됩니다. 부동산 등기소 절차는 계약서에 서명한 후 30일 이내에 구매자가 신청해야 합니다. 이 과정에서 법적 대리인이 필요합니다. 이는 소유권 등기 신청, 계약서 및 필요한 서류를 구매자가 지정한 변호사나 공증인이 제출해야 함을 의미합니다. (부동산 등기소 절차 비용은 6600포린트이며, 절차를 신속하게 처리하고 싶다면 추가로 10,000포린트의 긴급 절차 비용을 지불해야 합니다.) 부동산 등기소의 등기는 판매자가 허가해야 하며, 이는 구매자가 부동산 구매 대금을 전액 지불한 경우에 일반적으로 이루어집니다. (구매자의 소유권은 신청서 제출일로 소급됩니다.)

인도를 위한 증인 두 명도 필요합니다.

매매 계약 후, 인도 또는 인수 양도 기록서에 서명합니다. 여기서 당사자들은 서명일에 판매자(양도자)가 구매자(인수자)에게 부동산을 인도하고 열쇠도 건넨다는 것을 명시합니다. 또한, 소비 계량기(수도, 가스, 전기)의 공장 번호와 계량기 상태도 기록됩니다. 판매자는 에너지 공급자로부터 발급받은 무채무 확인서로 미지급금이 없음을 증명할 수 있습니다. (인도 기록서를 바탕으로 공공시설 계약 및 계량기 명의 변경을 진행할 수 있습니다.) 기록서는 사문서로 두 명의 증인이 서명해야 합니다. 기록서에는 부동산 상태와 관련된 기타 메모나 의무 이행도 포함될 수 있습니다.

부동산 구매

적은 사람들이 알고 있지만, 민법에 따르면 부동산 판매자에 대해 5년 동안 물품 보증 청구를 할 수 있습니다. 이는 일상적인 사용에서 비롯되지 않은 하자에 대해 판매자가 구매자에게 고지하지 않은 경우에 해당합니다. (예를 들어, 판매자가 계약 시 언급하지 않은 지붕 구조 문제로 인한 정기적인 누수가 있습니다.) 이 경우 판매자에게 통지하고 손해 배상을 요청할 수 있습니다.

공공시설 명의 변경에는 15일이 있습니다.

주택 구매 후 15일 이내에 공공요금 청구서를 자신의 명의로 변경해야 합니다. 이 기간을 놓치면 벌금/과태료가 부과될 수 있습니다. (명의 변경은 이전 소유자가 요청할 수도 있으며, 계량기가 자신의 이름에서 빨리 벗어나기를 원하기 때문입니다.) 명의 변경은 서비스 제공업체의 고객 센터에서 직접 또는 웹사이트의 온라인 고객 센터에서 처리할 수 있습니다. 모든 에너지 공급업체에 대해 한 번에 무료로 신고할 수 있는 정부 e-bejelento.gov.hu 웹사이트에서도 가능합니다. (정부 창구에서도 직접 가능합니다.)

E-통지 서비스를 이용하려면 중앙 식별 에이전트(KAU)의 식별 솔루션(예