보증금(예치금)에 대해 알아야 할 사항

보증금(예치금)의 목적은 계약상의 의무 이행을 보장하는 것입니다. 임대 계약을 체결할 때, 보증금은 계약에 명시된 의무 이행의 보증 역할을 하며, 이는 부동산 임대에서 발생하는 수익이나 소득의 일부가 아닙니다. 임대인은 계약 체결 시 보증금으로 받은 금액을 수익으로 계상하고, 보증금 반환 시 지출로 기록하는 것은 잘못된 관행입니다.

보증금에 대한 기본 정보

임대 계약 체결 시, 보증금은 계약에 명시된 의무 이행의 보증을 제공하며, 이는 계약에 따라 보증금 역할을 하는 물건이 다른 당사자에게 제공됨으로써 성립됩니다.

임대 계약에서는 보통 현금 보증금이 사용되며, 이는 현금으로 직접 지급되거나 임대인의 은행 계좌로 송금될 수 있습니다. 그러나 보증금 제도는 더 넓은 범위에서 계약 보증으로 활용될 수 있습니다. 보증금은 현금, 유가 증권, 지급 계좌 요구 사항, 예금 계약에 따른 요구 사항 등 다양한 자산 형태로 설정될 수 있습니다. [민법 제5:95조]

보증금의 본질은 당사자들이 정한 금액이 실제로 임대인에게 전달되며, 임대인이 이를 관리할 수 있는 것입니다. 민법 제5:95조 제2항에 따르면, 보증금은 현금 담보권으로 설정되어 보증금의 대상을 명확하게 식별 가능한 방식으로 보증금 채무자의 권한에서 보증금 권리자의 권한으로 이전되거나 보증금 채무자의 무제한 권한에서 벗어나야 합니다.

임차인이 임대인에게 보증금으로 전달한 금액은 임대인의 ‘돈’이 아니라, 임대인은 이를 타인의 자금으로 취급해야 하며, 오로지 임대 계약에서 명시된 목적에만 사용할 수 있습니다.

보증금이 사용되는 경우와 방법을 명확하게 기록하는 것이 중요합니다. 계약 체결 시 보증금의 정확한 금액과 목적을 명시해야 합니다. 임대 계약에서 보증금이 보증금으로 인정받기 위해서는 계약서에 명시적으로 기록되어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 계약 체결 시 3개월 임대료를 임대인에게 전달했지만, 계약서에 명시되지 않는 한, 해당 금액이 2개월 임대료에 해당하는 보증금으로 간주되지 않습니다. 이 경우에는 선지급 임대료로 간주될 수 있습니다. 따라서 보증금의 금액과 사용 조건을 명확히 정의하는 것이 중요합니다.

보증금의 액수

보증금의 액수는 임대 계약의 다른 요소들(특히 다른 계약 보증이 있는 경우) 및 임대 자산의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 임대 자산의 시장 가치, 임대료, 자산의 가치에 따라 보증금의 액수를 결정합니다. 일반적인 임대 계약에서는 한 달 또는 두 달의 임대료에 해당하는 보증금 지급 후 임대 자산을 제공하는 경우가 많습니다. 그러나 자산에 가치 있는 개별 가구나 예술 작품이 있는 경우, 3개월 임대료 이상의 보증금이 정당화될 수 있습니다.

보증금의 액수는 항상 당사자 간의 합의에 달려 있습니다. 그러나 민법은 보증금의 액수를 제한하려고 하며, 이는 주로 임차인을 보호하고 임대인의 과도한 보증을 방지하기 위한 것입니다.

법률에는 보증금의 액수에 대한 상한선이 설정되어 있지 않으며, 3개월 임대료를 초과하는 보증금은 법원이 임차인의 명시적인 요청에 따라 줄일 수 있습니다. 3개월 임대료를 초과하는 보증금의 정당성은 임대인이 분쟁 시 입증해야 합니다.

보증금의 사용 및 반환

당사자 간의 합의는 임대인이 보증금을 전체적으로 또는 부분적으로 사용할 수 있는 권리를 명시적으로 규정합니다. 임차인이 계약상의 지급 의무를 위반하거나 임대인에게 손해를 입히는 경우, 임대인은 보증금을 사용하여 공공 요금의 미납 잔액을 지불할 수 있습니다. 이는 임대인이 자신의 이름으로 된 공공 요금이 미납되어 연체되지 않도록 하거나, 공공 요금이 중단되는 것을 방지할 수 있습니다. 또한 임차인이 임대료를 기한 내에 지불하지 않을 경우, 미납 임대료를 보증금에서 지불할 수 있습니다.

임대인은 보증금을 사용하여 계약 기간 동안 보증금의 감소를 초래하지 않으려 하며, 우선 임차인에게 미납된 항목을 청구하고 보증금 액수를 유지하려고 합니다. 장기적인 협력과 계약 유지를 위해, 당사자들은 임차인이 보증금 사용의 정당성에 따라 보증금의 액수를 보충할 수 있도록 합의할 수 있습니다.

보증금 사용은 임대인이 가지는 기타 권리와 구제 수단을 제한하지 않으며, 임대인은 임차인에게 손해 배상을 요구하거나 임대 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 임대인은 보증금을 부당하게 사용하거나, 설명 없이 보증금을 철회할 수 없으며, ‘가상의 손해’를 주장할 수 없고, 계약 종료 시까지 정확한 정산 의무가 있습니다. 임대인은 임차인이 모든 의무를 이행했는지, 자산에 손해를 입혔는지를 검토해야 합니다. 임차인이 모든 것을 이행하고, 잔여 비용이 없으며 자산에 손해를 입히지 않았다면, 보증금은 반환됩니다.

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부동산 임대와 관계없이, 임대인은 이로부터 발생하는 소득에 대해 세금을 내야 합니다. 그러므로 소유한 아파트나 기타 부동산을 임대할 때, 세금의 형태를 결정해야 합니다. 이를 책임감 있게 결정하기 위해서는 옵션과 의무를 이해해야 합니다.

보증금의 세무적 관점

세무적 관점에서 보증금의 법적 성격에 따라, 이는 타인의 자금으로 원칙적으로 반환되는 것이며, 미수입 및 미지불 비용을 보충하거나 발생하는 손해를 충당하기 위한 것입니다.

보증금은 원칙적으로 부동산 임대 수익의 일부가 아닙니다. 계약 체결 시 보증금으로 받은 금액을 수익으로 계상하고, 반환 시 지출로 기록하는 것은 잘못된 관행입니다.

개인소득세법 제4조 제1항은 ‘소득은 개인이 다른 사람으로부터 얻은 수익 전부 또는 이 법에 따라 인정된 비용, 증빙 없는 비용 또는 총액으로 산정된 비용을 차감한 부분, 또는 이 법에 따라 정해진 비율’이라고 명시하고 있습니다.

이 법에서 보증금은 세금 대상이 아닌 항목으로 포함됩니다. 소득세법 제7조 제1항 c) 항목에 따르면, 과세 대상에서 제외되는 재산 가치는 납세자가 반환해야 합니다. 따라서 보증금은 임대 계약 종료 시 임차인에게 반환해야 하므로, 임대인이 받은 보증금은 소득으로 간주되지 않으며, 개인소득세를 납부할 필요가 없습니다.

계약 관계에서 보증금이 사용되거나 반환되지 않으면, 해당 금액은 임대인의 개인 사업 소득으로 간주됩니다. 보증금이 사용되는 경우, 해당 금액은 소득세의 세금 대상이 됩니다. 보증금이 손해를 보충하거나 자산 수리 및 복원에 사용된 경우, 해당 비용은 수익에 대해 비용으로 계상될 수 있습니다.

영수증과 관련하여, 보증금의 특성상 보증금은 보증용으로 있으며, 임대인의 자금이 아니며, 사용 시까지 또는 향후 사건이 발생할 때까지 영수증이나 다른 증빙을 발급할 필요가 없습니다. 임대 계약서에 금액과 현금 지급 시 영수증을 작성하는 것이 좋습니다. 계약 종료 시 보증금 반환 시, 서면으로 영수증을 작성하는 것이 좋습니다.