민법 규정에 따르면, 만약 어떤 의무를 보장하기 위해 보증금이 제공된다면, 채권자는 계약 불이행 또는 계약에 맞지 않는 이행이 발생할 경우 보증금에서 직접 채권을 충족할 수 있습니다. 또한 보증금은 충족을 목적으로만 사용해야 하며, 이와 반대되는 합의는 무효입니다. 보증금은 계약이 종료되거나 보증 기간이 만료된 경우, 보증금에서 충족할 권리가 없어진 경우에 반환됩니다.

앞서 언급한 민법 규정에 따라 보증금은 회계에서 반환 또는 상계가 이루어질 때까지 채무로 계상됩니다. 회계 문서는 회계법 제165-166조의 규정에 맞는 회계 증빙이 되어야 합니다. 이는 계약서와 보증금 납부에 대한 증빙이 될 수 있습니다.

부가가치세법에 따르면, 보증금은 당사자 간의 합의에 따라 보증의 성격이 지배적일 경우 선수금으로 간주됩니다. 즉, 임대인은 계약서에 명시된 조건이 충족된 경우에만 보증금을 임대료 청구에 사용할 수 있습니다. 따라서 임대인은 보증금을 수령하는 것이 부가가치세 납부 의무를 수반하지 않습니다.

임차인이 지급 지연 시 보증금을 회수할 수 있는 경우에도 보증금은 선수금으로 간주되지 않습니다. 이는 임대인이 보증금에서 자동적으로 임대료에 대한 채권을 충족할 수 없기 때문입니다.

보증금이 당사자 간의 합의에 따라 임대인이 보증금에서 자동적으로 (즉, 특정 조건이 충족되지 않아도) 채권을 충족할 수 있는 경우, 보증금은 서비스 대가로 간주됩니다. 이 경우, 부가가치세법에 따른 이행 시점 이전에 보증금을 수령하거나 입금받으면 선수금으로 간주되며, 보증금은 상품 판매 또는 서비스 제공에 대한 부가가치세를 포함하게 됩니다. 이 경우, 다른 납세자로부터 받은 보증금에 대해 선수금 송장 발행이 필요하며, 이는 회계 장부에서 상계 시까지 채무로 표시해야 합니다. 만약 받은 보증금이 900,000 HUF를 초과하면 임대인은 반드시 송장 발행 의무가 발생합니다.

다운로드 가능한 임대 계약서

많은 경우 임대인과 임차인은 임차인이 보증금을 변호사 신탁에 보관해야 한다고 합의합니다. 보증금 전체 또는 일부가 자동으로 대가에 포함될 수 있는 경우, 임대인은 변호사 신탁에 보관된 보증금이 항상 선수금으로 간주되지 않는다는 점을 고려해야 합니다.

변호사 신탁에 있는 금액은 부가가치세법에 따라 선수금으로 간주되지 않습니다. 변호사 신탁에 보관된 보증금의 경우, 임대인(채권자)은 보증금에 대한 권한을 가지지 않기 때문에, 부가가치세법에 따라 보증금은 선수금으로 간주되지 않습니다. 임대인이 보증금에 대한 자유로운 권한을 가지게 되는 것은 변호사 신탁에서 보증금이 인출될 때입니다. 만약 변호사 신탁에서 보증금 인출 시점이 부가가치세법에 따른 이행 시점을 초과하고, 인출된 보증금이 대가에 필수적으로 포함된다면, 인출 시점에 선수금으로서 부가가치세 납부 의무가 발생합니다.

예를 들어, 임차인이 변호사 신탁에 보관한 보증금을 임대인이 자동으로 회수할 수 있다고 가정해봅시다. 또한, 당사자 간의 정산 기간이 12개월을 초과하지 않으며, 임대인이 현금 회계 방식을 선택하지 않았다고 가정합니다.

이 경우 변호사 신탁에 보관된 보증금은 어떻게 평가되어야 하는지 살펴보겠습니다.

앞서 설명한 바에 따르면, 변호사 신탁에 보관된 보증금은 선수금으로 간주되지 않으며, 보증금이 변호사 신탁에 있는 동안 채권자가 이를 관리하지 않기 때문에 임대인은 보증금에 대해 송장 발행 의무가 발생하지 않습니다.

예시

“A” 주식회사는 2019년 1월 1일부터 “B” 주식회사에 상업용 부동산을 임대합니다. “A” 주식회사는 임대 사업을 과세 대상으로 설정했습니다.
당사자들은 월 임대료를 100,000 HUF로 정했으며, “B” 주식회사는 매월 20일까지 임대료를 지급해야 합니다.
임대 계약서에 따르면, “B” 주식회사는 계약서 서명 후 8일 이내에 6개월 치 임대료에 해당하는 보증금을 납부해야 하며, 변호사 신탁에 보관할 수 있습니다.
임대 계약서에 따르면, “A” 주식회사는 보증금에서 첫 3개월 치 임대료를 청구서 발송을 통해 회수할 수 있으며, 나머지 금액은 “B” 주식회사가 60일 이상의 지급 지연이 발생했을 때만 회수할 수 있습니다.

앞서 설명한 바에 따르면, 변호사 신탁에 보관된 보증금은 선수금으로 간주되지 않으며, 보증금이 변호사 신탁에 있는 동안 채권자가 이를 관리하지 않기 때문에 임대인은 보증금의 변호사 신탁에 대한 송장 발행 의무가 발생하지 않습니다.
2019년 1월의 임대료에 대한 부가가치세 이행 시점은 부가가치세법 제58조 제1항 및 제1a항 a) 항을 비교하여 2019년 1월 31일에 반드시 도래합니다.

주식회사가 2019년 1월 임대료에 대한 송장을 2019년 1월 10일에 발행했다고 가정해봅시다. 이 경우, 변호사 신탁에서 “A” 주식회사에 지급된 금액은 “A” 주식회사의 은행 계좌에 2019년 1월 10일 이전에 입금되었을 경우에만 선수금으로 간주됩니다. 그러나 이는 발생할 수 없습니다, 왜냐하면 “A” 주식회사는 보증금에서 오직 청구서에 따라만 회수할 수 있기 때문입니다.

주식회사가 2019년 1월 임대료에 대한 송장을 2019년 1월 31일 이후에 발행했다고 가정합니다. 이 경우에도 선수금으로 간주될 수 없으며, 부가가치세법 제58조 제1항에 따라 세금 이행 시점은 2019년 1월 31일입니다.

청구서 발행 기한이 정산 기간(현재 경우에는 달력 월)의 마지막 날 이후로 설정된 경우, “A” 주식회사는 실제 금융 수입을 기다릴 수 없습니다. 청구서는 지급 기한 이후 15일 이내에 발행해야 합니다. 만약 지급 기한이 정산 기간의 마지막 날 이후 60일 이상 늦어지면, 이행 시점은 정산 기간의 마지막 날 이후 60일이며, 청구서는 그 이후 15일 이내에 발행해야 합니다.