여름 끝자락과 아파트 임대 시즌

여름의 마지막 달은 아파트 임대 시장에서 특별한 의미를 지니고 있습니다. 대부분의 사람들이 이 시기에 아파트를 임대하거나 임차하며, 가을 학기 시작이나 먼 곳에서의 근무를 준비하기 때문입니다. 적절한 아파트를 선택한 후, 다음 단계는 임대 계약을 체결하는 것입니다. 이는 임대인과 임차인 간의 임대 관계를 설정하는 과정으로, 본 글에서는 이를 돕기 위한 정보를 제공하고자 합니다.

임대 계약 체결 전에는 청소 도장부터 계약 이행을 위한 보증, 계약 해지에 이르기까지 다양한 질문이 제기될 수 있습니다.

관련 법규

이러한 질문에 대한 답변은 2013년 제5호 법률(이하: Ptk.)과 1993년 제78호 법률(이하: Lakás tv.)에서 도움을 받을 수 있습니다.

계약의 내용 요소는 법적 틀 안에서 당사자 간의 합의에 따라 결정되지만, 당사자의 이익을 보호하고 모든 것을 포괄하는 임대 계약을 체결하기 위해서는 법적 배경을 이해하는 것이 중요합니다.

법률에 의해 요구되는 첫 번째 조건은 서면으로 된 임대 계약입니다. Lakás tv. 제2조 제5항에 따르면, “아파트의 임대 효력에는 계약서의 서면화가 필요하다”고 명시되어 있습니다.

임대 계약에 포함되어야 할 내용과 추천되는 내용은 무엇일까요?

계약 당사자: 임대인과 임차인

계약 당사자를 정의하는 것은 첫인상에선 자명하고 당연해 보일 수 있습니다. 임대인은 아파트를 임대하고, 임차인은 임대받는 것입니다.

임차인으로서, 임대 계약 체결 전에는 임대인이 실제로 권한을 가진 사람인지 확인하는 것이 중요합니다. 즉, 해당 아파트의 소유자, 사용권자 또는 대리인인지 확인해야 합니다. 이를 위해 아파트의 소유권 증명서 발급 및 열람이 도움이 될 수 있으며, 이를 통해 후속 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

임대인으로서, 자신의 아파트를 오로지 임차인만 사용하는 것인지, 아니면 여러 임차인이나 임차인 외 다른 사람이 사용하는 것인지 확인하는 것이 중요합니다. 여러 임차인이나 다른 사용자가 있을 경우, 이들의 정보와 임차인으로서의 자격을 임대 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 이는 Lakás tv.의 규정에 따라 “독립 임대의 경우 임차인 자격의 부여는 임대인과 임차인 및 임차인 자격을 가진 이와의 합의에 따라 이루어질 수 있다”고 명시되어 있습니다. 임차인 자격을 가진 자들은 동등한 권리와 의무를 가지며, 권리를 공동으로 행사할 수 있지만, 의무는 임대인에게 공동으로 이행될 수 있습니다.

계약의 대상이 되는 부동산

임대 계약서에서 가장 중요한 요소는 계약의 대상이 되는 부동산입니다. 계약서에는 임대하고 임차하고자 하는 부동산의 정보가 정확히 명시되어야 합니다. 이 과정에서 소유권 증명서가 유용할 수 있습니다. 아파트와 관련된 모든 공간, 아파트의 기술적 상태 및 당사자들이 중요하다고 여기는 모든 사실이나 상황을 정확히 명시하여 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 입주 시 가구 및 비품의 상태에 대한 기록을 작성하는 것도 유용합니다.

임대료

계약 체결 시 임대료가 정해지지 않은 경우, 임대인은 입주 후 8일 이내에 임차인에게 서면으로 임대료를 통지해야 합니다. 임차인이 통지 받은 날로부터 8일 이내에 임대료에 대한 이의를 제기하지 않으면, 통지된 임대료를 지불해야 합니다.

실제로는 당사자들이 계약 체결 전 미리 임대료에 대해 합의하는 경우가 많습니다. 이 경우, 임대료 외에도 발생할 수 있는 비용들(예: 수도 및 전기 요금, 난방 비용, 쓰레기 처리 비용, 인터넷 및 TV 서비스 요금 등)과 그 정산 방법에 대해서도 고려해야 합니다. Ptk.에 따르면 임차인은 매월 선불로 임대료를 지불해야 하며, 임차인이 자신의 책임이 아닌 이유로 재산을 사용할 수 없는 기간 동안에는 임대료가 발생하지 않습니다.

보증금

임대료 외에도 계약 체결 시 일반적으로 지불해야 하는 금액이 보증금입니다. Ptk.에 따르면, “당사자 간의 합의에 따라 임차인이 임대 계약에서 발생할 의무를 보증하기 위해 임대인에게 정해진 금액을 지불해야 하는 경우, 이 금액이 월 임대료의 세 배를 초과하면, 임차인의 요청에 따라 법원이 이 금액을 줄일 수 있다”고 규정되어 있습니다. 일반적으로 당사자들은 두 달 치 임대료에 해당하는 금액으로 합의하며, 이는 계약의 이행 보증금 역할을 합니다. 계약 종료 시 당사자 간의 정산이 완료되면, 보증금은 정산된 금액에 따라 전액 또는 일부가 임차인에게 반환됩니다.

정해진 기간 또는 무기한 기간?

임대 계약서는 정해진 기간 또는 무기한 기간으로 체결될 수 있으며, 이에 따라 다른 규정이 적용됩니다. 정해진 기간으로 체결된 계약의 경우, 기간 동안 당사자들은 정기적인 해지 권리를 행사할 수 없습니다. 그러나 당사자들은 계약서에서 정기 해지 시기를 정하거나 해지에 따른 법적 결과를 설정할 수 있으며, 상호 합의 또는 즉시 해지로 계약을 종료할 수 있습니다.

무기한 기간의 임대 계약은 정기 해지로 계약을 종료할 수 있으며, Ptk.에 따르면 월 임대료를 설정한 경우 월 말일에 해지할 수 있으며, 이는 월의 15일까지 통지해야 합니다.

임대인의 의무

임대인은 아파트를 계약서에 명시된 조건과 시간에 맞춰, 사용에 적합한 상태로 임차인에게 제공해야 합니다. 법률에 따르면, 아파트는 건물 및 아파트 설비가 작동 가능한 상태일 때 사용에 적합합니다.

Lakás tv.에 따르면, 임대인은 다음을 보장해야 합니다:

• 건물의 유지 보수
• 건물의 중앙 설비가 상시 작동 가능한 상태 유지
• 공용 공간 및 그 설비의 결함 수정

임차인의 의무

임차인은 임대 계약서에 명시된 시간과 방법으로 임대료를 지불해야 하며, 임차인과 함께 거주하는 사람들은 아파트 및 공용 공간을 적절히 사용해야 합니다.

임대인은 임차인의 사용 및 계약서에 명시된 의무 이행을 연 1회 이상 또는 계약서에 명시된 대로 여러 번, 임차인을 방해하지 않고 점검할 수 있으며, 임차인은 적절한 시간에 아파트 접근을 제공하고 점검을 수용해야 합니다.

모든 임대 관계는 아파트의 특성과 당사자의 요구에 따라 다르므로, 임대 관계 설정 전 전문적인 조언을 받는 것이 좋습니다.