여름철 말, 임대 시즌으로서의 중요성

여름의 마지막 달은 주택 임대 시장에서 특별한 의미를 가집니다. 대부분의 사람들이 이 시기에 주택을 임대하거나 임차하며, 가을 학기 시작이나 먼 곳에서의 업무를 준비하기 때문입니다. 적절한 주택을 선택한 후에는 임대 계약을 체결하는 것이 다음 단계입니다. 이 글에서는 임대 계약을 체결하는 데 도움을 주기 위해 필요한 사항들을 설명하고자 합니다.

임대 계약 체결 전, 임대인과 임차인 모두 여러 가지 질문이 떠오를 수 있습니다. 이 질문들은 청소 도장부터 계약 이행 보증, 계약 해지에 이르기까지 다양합니다.

관련 법규

이와 관련된 질문에 답하기 위해서는 2013년 제5호 법률(이하: Ptk.)과 1993년 제78호 법률(이하: 주택법)이 도움이 됩니다.

법규에 따르면 계약의 내용 요소는 법정 한도 내에서 양 당사자의 합의에 의해 정해지지만, 완전하고 공정한 계약을 체결하기 위해서는 법적 배경을 이해하는 것이 중요합니다.

법적으로 요구되는 첫 번째 조건은 서면으로 작성된 임대 계약입니다. 주택법 제2조 제5항에는 “주택 임대의 유효성은 계약을 서면으로 작성해야 한다”고 명시되어 있습니다.

주택 임대 계약에 포함해야 할 내용

계약 당사자

계약 당사자는 명확하게 구분되어야 합니다. 즉, 임대인은 주택을 임대하고, 임차인은 그 주택을 임차합니다.

임차인으로서는 계약 체결 전, 해당 주택이 실제로 임대권이 있는 사람이 임대하는지 확인하는 것이 좋습니다. 즉, 소유주, 사용권자 또는 그들의 대리인이 실제로 임대하는지 확인하는 것이 필요합니다. 이를 위해 부동산 소유권 증명서 조회가 유용할 수 있습니다.

임대인으로서는 주택을 임차인만 사용하는지, 아니면 여러 임차인 또는 다른 사람이 사용할 것인지 확인하는 것이 중요합니다. 여러 임차인이 있을 경우, 그들의 정보를 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 주택법에 따르면 “독립적인 임대의 경우 임차인 공동 계약은 임대인, 임차인, 및 향후 공동 임차인 간의 합의가 있어야 한다”고 규정하고 있습니다.

계약 대상 부동산

임대 계약의 핵심 요소는 임대하고 임차하고자 하는 부동산 자체입니다. 계약서에는 부동산의 세부 사항을 명확히 기재해야 합니다. 부동산의 세부 사항을 확인하는 데는 부동산 소유권 증명서가 도움이 될 수 있습니다. 또한, 주택의 상태, 부속된 방들, 그리고 계약 당사자들이 중요하다고 여기는 모든 사항을 명확히 기록하는 것이 좋습니다. 부동산 내의 가구, 장비 및 비품에 대한 목록을 작성하여 인도 시점에 상태를 기록하는 것도 유용합니다.

임대료

임대 계약 체결 시 임대료가 명시되지 않은 경우, 임대인은 임차인에게 입주 후 8일 이내에 임대료를 서면으로 알려야 합니다. 임차인이 이 통지를 받은 후 8일 이내에 서면으로 이의 제기를 하지 않으면, 통지된 임대료를 지불해야 합니다.

일반적으로 계약 체결 전 임대료에 대해 합의가 이루어지며, 이 경우에는 임대료 외에도 물 사용료, 전기료, 난방비, 쓰레기 처리 비용, 인터넷 및 TV 서비스 요금 등을 고려해야 합니다. Ptk.에 따르면, 임차인은 매달 선불로 임대료를 지불해야 하며, 임차인이 개인적 사유로 인해 주택을 사용하지 못하는 기간에는 임대료를 지불할 필요가 없습니다.

보증금 또는 보증금

임대료 외에 계약 체결 시 지불해야 하는 금액으로는 보증금이 있습니다. Ptk.에 따르면, “임대인이 정해진 금액을 보증금으로 요구하고 이 금액이 월 임대료의 3배를 초과하는 경우, 과도한 보증금은 법원에 의해 줄일 수 있다”고 명시되어 있습니다. 일반적으로 계약 당사자들은 2개월 치 임대료에 해당하는 금액으로 합의하며, 계약이 종료되고 상호 정산이 이루어진 후 보증금은 전액 또는 일부가 반환됩니다.

정해진 기간 또는 무기한 기간

주택 임대 계약은 정해진 기간 또는 무기한 기간으로 체결될 수 있으며, 이에 따라 다른 규정이 적용됩니다. 정해진 기간 동안의 계약에서는 당사자들이 정해진 기간 동안 일반 해지 권리를 행사할 수 없습니다. 하지만 당사자들은 상호 합의에 의해 계약 해지 시점을 정하거나 즉시 해지할 수도 있습니다.

무기한 임대 계약의 경우, Ptk.에 따라 월 임대료를 정하고 계약 해지 시, 월 말까지 해지 통보를 해야 합니다. 해지 통보는 해당 월의 15일 이전에 이루어져야 합니다.

임대인의 의무

임대인은 주택을 계약서에 명시된 조건과 시간에 맞춰, 적절한 상태로 임차인에게 인도해야 합니다. 법에 따르면, 주택은 건물과 가구가 작동 가능한 상태여야 합니다.

주택법에 따라 임대인은 다음 사항에 책임을 집니다:

• 건물의 유지보수
• 건물의 중앙 설비가 항상 작동 가능한 상태 유지
• 공동 사용 공간의 상태와 그 설비의 결함 수리

임차인의 의무

임차인은 임대 계약에 명시된 대로 임대료를 지불해야 하며, 주택 및 공동 사용 공간을 적절히 사용해야 합니다. 임대인은 계약서에 명시된 대로 연 1회 이상 또는 계약서에 정해진 대로 임차인의 적절한 사용을 점검할 수 있습니다.

모든 임대 계약은 주택의 성격과 계약 당사자들의 요구에 따라 다를 수 있으므로, 임대 계약을 체결하기 전 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.