거의 모든 세입자가 알고 있듯이, 임대 계약은 임대인과 세입자 간의 법적 구속력이 있는 계약입니다. 이 계약은 임대의 주요 조건을 설명하며, 임대 종료 날짜와 조기 해지 조항도 포함됩니다. 임대 계약을 체결할 때, 대부분의 경우 선의로 계약을 맺고 계약서에 명시된 기간까지 부동산을 사용할 계획을 가지고 있습니다. 그러나 인생은 예기치 않은 일들을 가져오며, 때로는 임대 계약을 해지해야 할 필요가 있습니다. 새 직장을 얻거나 가족을 돌보기 위해 집으로 돌아가야 하거나 군에 입대해야 할 수도 있습니다. 또는 임대가 기대에 미치지 않을 수도 있습니다. 여러 가지 이유로 인해 계획보다 빨리 이사해야 하고 임대 계약을 해지해야 할 상황에 처할 수 있습니다. 임대 계약은 법적 구속력이 있는 문서 계약이므로 위반하기 어려우며 원하지 않는 결과를 초래할 수 있습니다. 가능성 있는 손실을 완화하는 데 도움이 되는 단계별 가이드를 준비했습니다:

단계 1: 조기 해지 조항을 검토하세요.
임대 계약 해지 절차를 시작하기 전에 자신의 권리를 알아야 합니다. 대부분의 임대 계약서에는 조기 해지의 유효한 사유와 절차가 명시된 조항이 있습니다. 계약서에는 이혼이나 다른 주요 인물의 사망과 같은 특별한 상황이나 생활의 변화를 겪을 때 임대를 종료할 수 있는 조건이 포함될 수 있습니다. 일부 계약서에는 ‘임대 책임 조항’이 포함되어 있어, 임대인이 새 세입자를 찾을 때까지 임대료를 지불해야 하는 경우도 있습니다. 일부 법률은 임대인이 부동산을 다시 임대하기 위해 합리적인 노력을 기울여야 한다고 규정하므로, 임대인이 실제로 법에서 요구하는 노력을 기울이고 있는지 확인해야 합니다. 또 다른 가능한 조항은 ‘구매 조항’으로, 특정 수수료나 추가 월세를 요구할 수 있습니다. 어떤 경우든, 부동산을 떠날 의사를 적절히 통지하는 것이 중요합니다.

단계 2: 조기 해지의 결과를 평가하고 가치가 있는지 결정하세요.
임대 해지의 세부 사항에 들어가기 전에, 해지가 법적 이유 없이 결과를 초래할 수 있음을 경고해야 합니다. 몇 가지 가능한 결과는 다음과 같습니다:

소송. 임대를 해지하고 임대료를 지불하지 않으면 임대인이 법적 조치를 취할 수 있습니다. 임대인은 민사 소송을 제기하여 임대료 잔액을 청구할 수 있습니다. 만약 법원이 귀하에게 불리한 판결을 내리면, 채무를 지불해야 합니다.

단계 3: 임대 계약을 해지할 법적 이유가 있는지 확인하세요.
일반적으로 임대는 조기 해지 조항에 위반의 절차와 결과를 설명합니다. 그러나 법적 이유 없이 임대 계약을 해지할 수 있는 경우도 있습니다:

불법 임대 단위. 일부 임대인은 차고, 지하실 또는 상업용 건물을 임대 단위로 불법적으로 개조합니다. 많은 도시에서는 임대가 불법적이었다는 사실을 사전에 알지 못했다면 임대 계약을 해지할 수 있습니다. 이미 지불한 임대료나 일부를 돌려받을 수도 있습니다. 법률을 확인하세요.

지역 건강 및 안전 규정을 위반하거나 주거 가능한 주택을 유지하지 못하는 경우, 재산에 심각한 손상이 발생한 경우, 또는 건축적 퇴거의 경우. 모든 사람은 좋아하는 집에 살 자격이 있으며, 대부분의 법률도 이를 지지합니다. 세입자로서 귀하는 안전한 주거 가능한 집을 받을 권리가 있으며, 임대인은 집의 주거 가능성에 책임이 있습니다. 즉, 도시에는 모든 임대 단위가 준수해야 하는 건강 규정이 있습니다. 부동산에는 흐르는 물, 난방, 배관, 쓰레기 처리, 지붕 및 견고한 벽이 있어야 합니다. 작은 지붕 누수는 조기 해지의 적절한 사유가 아닙니다. 건강과 안전에 위협이 되는 중요한 문제여야 합니다. 예를 들어, 지붕 누수로 인해 곰팡이가 발생하는 경우 임대 해지의 근거가 될 수 있습니다. 이를 위해서는 먼저 문제를 임대인에게 알리고, 수리가 완료될 때까지 합리적인 시간을 기다려야 합니다. 임대인이 문제를 해결하지 않으면, 당국에 연락하세요.

세입자의 프라이버시 권리 침해. 많은 사람들이 임대인이 임대 단위를 방문하기 전에 일반적으로 최소 24시간의 통지를 해야 한다는 사실을 알지 못합니다. 그리고 그 이유가 정당해야 합니다! 건물이 기술적으로 임대인 소속이라 하더라도, 두 당사자가 임대 계약에 묶여 있는 한 프라이버시 권리가 있습니다. 임대인이나 부동산 관리자는 수리와 잠재적인 문제를 점검하기 위해 들어올 수 있습니다. 또한 잠재적인 세입자에게 부동산을 보여주기 위해 들어올 수 있습니다. 만약 임대인이 계속해서 예고 없이 방문한다면 법원에 연락하세요. 법원의 명령을 받은 후 조기 해지 절차를 시작할 수 있습니다.

가정 폭력, 괴롭힘, 스토킹 또는 성폭력. 많은 도시에서는 가정 폭력, 성적 괴롭힘 또는 스토킹의 피해자가 계약을 조기에 해지할 수 있도록 허용합니다. 피해자는 임대인에게 현장에서 향후 폭력의 실제 위험이 존재한다고 알려야 합니다. 이를 서면으로 해야 합니다. 이 경우에는 넓은 의미로 장소가 정의되며, 아파트, 복도, 주차장, 부동산 앞뒤 등도 포함될 수 있습니다. 사건 후 특정 기간 내에 피해자는 해지 의사를 통지해야 합니다. 어떤 지역에서는 90일 이내에 통지해야 합니다. 편지에는 세입자의 주장을 뒷받침할 수 있는 문서도 첨부해야 합니다. 이러한 문서는 경찰 보고서, 법원 명령, 의학 문서 등이 될 수 있습니다. 피해자는 해지 통지 기간 동안의 임대료와 기타 비용에 대해서만 책임이 있습니다. 임대인이 해지로 인해 금전적 피해를 입게 되면 ‘상반된 당사자’를 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 또한 임대인이나 부동산 관리자는 위약금으로 보증금을 보류할 수 없습니다. 특정 상황에 대한 추가 안내가 필요하면 법률을 참조하세요.

단계 4: 법적으로 임대 계약을 위반할 수 없다면 최소 손실로 계약을 종료할 방법을 찾으세요.
보증금을 보상으로 제공하세요. 임대 계약을 해지하면 임대인이 상당한 재정적 손실을 겪을 수 있다는 점을 이해해야 합니다. 상황을 해결하는 가장 좋은 방법은 타협을 이루는 것입니다. 임대 계약을 조기에 해지함으로써 발생하는 불편함과 잠재적인 손실을 보상하기 위해 보증금을 포기하겠다고 제안해 보세요. 부동산에 손상이 발생하면 보증금은 반드시 보류됩니다. 따라서 모든 수리와 페인팅을 제안하는 것도 좋은 생각입니다.

서브리스 해보세요. 먼저 임대 계약서가 서브리스(전대차)를 허용하는지 확인하세요. 허용되지 않는 경우, 집주인과 상의하세요. 많은 경우, 새로운 세입자를 찾기 위한 광고 비용은 귀하가 부담해야 할 수 있습니다. 스스로 할 수도 있습니다! 시간과 비용이 들며, 잠재적인 세입자의 배경 조사를 스스로 해야 할 수도 있습니다. 새로운 세입자로부터 임대료를 수집하고 이를 임대인에게 전달하는 것도 귀하의 책임입니다.

임대 계약을 벌금 없이 해지하는 일반적인 방법에 대한 목록을 준비했지만, 각 경우는 다르며 세부 사항이 중요합니다. 결국, 임대 계약서를 주의 깊게 읽고, 임대인과 세입자 법률을 검토하거나 신뢰할 수 있는 전문가와 상담하는 것을 권장합니다!