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주택 임대 계약서
13.2.1. 주택 임대 계약서의 정의
6:342. § [주택 임대 계약서]
계약의 대상이 주택을 목적으로 하는 부동산일 경우, 임대 계약에 관한 규정은 다음의 차이점을 제외하고 적용해야 합니다.
새로운 규정은 Ptk. 434.§ /1/ 항목을 생략합니다. 이는 임대인과 임차인의 계약 체결에 관한 규정이 계약의 일반 규정과 임대 규정에서 명확하게 유도되기 때문입니다. 주택 임대는 소유자의 이익과 임차인이 임대의 지속적이고 안정된 유지에 대한 이익 모두를 보호해야 하는 특별한 규제를 요구합니다. 주택 임대 계약은 당사자 간의 합의에 기반한 민법 관계로, 주택 임대 규정은 별도의 법률에서 규정되며, 비주거용 장소의 임대에도 적용되었습니다. 이 별도 법률은 주택과 장소의 임대 및 처분에 관한 특정 규정을 담고 있는 1993년 LXXVIII. 법률(이하: Ltv)로, 국가 및 지방 자치단체의 임대 주택 대량 민영화 시기에 제정되었으며, 오늘날 대부분의 경우 낡은 규정으로 전체적인 재검토가 필요합니다.
따라서 Ptk.는 434.§ (2) 및 (4) 항목의 별도 법률 및 특별 규정에 대한 언급을 제외합니다. 그러나 이는 별도 법률의 규제 가능성을 영향을 미치지 않으며, 규제의 다층적 특성을 유지해야 함을 유념해야 합니다.
(국가 임대 주택에 관한 특별 규정(예: 임차인 지정 권리, 임대 관계 종료가 근로 계약 종료와 연계됨) 및 지방 자치 단체의 조례를 통한 지역 상황에 맞는 규정 등)
새로운 규정은 주택 임대 계약에 대한 자세한 규정을 제시하지 않으며, 이러한 규정은 포괄적인 주택 정책 개념이 수립될 때 제정될 수 있습니다. 주택 임대의 재규제까지는 몇 가지 기본적인 규칙을 설정해야 합니다.
입법자는 또한 Ptk. 434.§ (3) 항목을 삭제하였으며, 이는 주택 임대 규정을 비주거용 장소의 임대에도 적용할 것을 명시했습니다. 따라서 비주거용 장소의 임대에는 주택 임대 규정을 적용할 필요가 없습니다.
주석
법적 사례: 공무원 주택의 경우, 이전 법률에 따라 당사자들이 합의하여 임차인의 근로 계약 종료 시 임대 계약이 종료되고, 이 경우 주택을 비우기 위해 이전 요구 없이 주택을 비워야 했던 사례 [BDT 2000.327.]
새로운 규정
- 임대료 보증금
- 임대인의 유지보수 의무
- 임차인의 철거 권리
- 임차인의 수용 의무
- 일반적 및 비상 해지 규정
6:343. § [임대료 보증금]
당사자들의 합의에 따라 임차인이 임대 계약에서 발생하는 의무를 보증하기 위해 임대인에게 지정된 금액을 지불해야 하며, 이 금액이 월 임대료의 세 배를 초과하는 경우, 임차인의 청구에 따라 법원은 과도한 보증금을 감액할 수 있습니다.
Ptk.는 임대료 보증금을 새로 규정합니다. 실무에서는 임대료 보증금으로서 보증금 지불이 널리 퍼져 있으며, 그 금액은 크게 변동하지만 종종 6개월의 임대료와 동일한 보증금이 설정되기도 합니다. 입법자는 법적 규제로 임차인이 임대 계약에서 발생하는 의무를 보증하기 위해 임대인에게 지불해야 하는 금액이 월 임대료의 세 배를 초과하지 않도록 규제합니다. (6:343.§) 이 규정은 이러한 조항의 정당성을 인정하지만, 3개월을 초과하는 보증금의 설정은 불필요하고 공정하지 않다고 간주합니다. 따라서 3개월 이상의 보증금을 설정한 것도 유효하게 인정되지만, 임차인의 요청이 없는 한 법원은 이를 감액할 수 없습니다. 만약 당사자들이 월 임대료를 기준으로 정하지 않는 경우, 보증금의 최대 금액을 계산하기 위해 월 임대료가 얼마인지 계산하여 그에 따라 보증금의 상한을 검토해야 합니다.
Ltv.는 비사회적 성격의 자치단체 임대 주택에 대해서는 지역 조례가 보증금의 가능성과 조건을 규정할 수 있으며, 국가 임대 주택에 대해서는 관련 부처가 보증금의 규정과 조건을 정할 수 있도록 허용합니다. [Ltv.3.§.(1) 항목 참조]
6:344. § [임대인의 유지보수 의무]
임대인은 다음과 같은 경우에 유지보수 의무를 집행해야 합니다:
a) 생명에 위험을 초래하거나 건물의 상태를 위협하며, 주택 또는 인접한 주택의 정상 사용을 실질적으로 방해하는 결함이 있는 경우 지체 없이;
b) 기타 경우에는 건물의 유지보수 또는 보수와 동시에.
임대인의 유지보수 의무는 일반적인 물건 보증 책임과 관련이 있습니다. 임대인은 임대 기간 동안 임대된 물건이 계약의 규정에 맞게 사용 가능한 상태로 보장해야 합니다. 유지보수는 주택에만 국한되지 않고 주택을 포함하는 건물에도 적용됩니다. 새 규정은 Ltv. (11.§.(1) 항목)과 일치하여 임대인의 유지보수 의무의 이행 기한을 설정합니다. (6:344.§) 이 규정은 두 가지 이해관계를 고려합니다: 임차인의 이해관계, 즉 주택이 가능한 한 최상의 상태로 유지되는 것이 임차인의 편안함을 보장하고, 임대인의 이해관계, 즉 임대 계약의 존재가 임대인이 특정 보수를 시행할지 여부를 결정하는 권리를 보장합니다. 규정은 두 가지 측면을 고려합니다:
a.) 발생한 결함이 즉각적인 개입을 요구하는지 여부,
b.) 즉각적인 개입이 필요한 결함이 아닌 경우.
즉각적인 개입이 필요한 결함은 생명에 위험을 초래하거나 건물의 상태를 위협하며, 주택 또는 인접한 주택의 정상적인 사용을 실질적으로 방해하는 결함입니다. 이러한 결함에 대해서는 임대인이 지체 없이 대처해야 하며, 즉각적인 개입이 필요하지 않은 모든 기타 결함은 건물의 유지보수 또는 보수와 동시에 집행해야 합니다.
임차인의 통지 의무와 임대인의 작업 수행에 대한 권리는 일반적인 규정이 적용됩니다. [6:335.§ (2) 및 (4) 항목 참조] 임대인은 유지보수를 위한 작업을 수행할 수 있으며, 임차인은 (6:346.§ (1) 항목) 규정에 따라 이를 수용해야 합니다.
6:345. § [임차인의 철거 권리]
(1) 임차인은 임대인이 철거 권리의 보상을 위해 적절한 보상을 제안한 경우, 이 보상이 임차인의 중요한 법적 이익을 침해하지 않는다면 철거 권리를 행사할 수 없습니다.
(2) 임차인이 갖는 철거 권리는 계약서에서 이와 관련된 불이익에 대한 적절한 보상이 있는 경우에 한하여 제한되거나 배제될 수 있습니다. 이 규칙은 청구 권리의 배제 또는 제한에도 적용됩니다.
임대 계약의 일반 규정에 따르면, 임차인은 자신의 비용으로 물건에 설치한 것을 물건의 훼손 없이 제거할 수 있습니다. (6:341.§.(4) 항목)
주택 임대의 경우, Ptk.는 다른 규정을 제공합니다. 임차인은 임대인이 철거 권리의 보상을 위해 적절한 보상을 제안한 경우, 이 보상이 임차인의 법적 이익을 침해하지 않는다면 철거 권리를 행사할 수 없습니다. (6:345.§ (1) 항목) 이 규정은 임대물에 장착된 자산이 제거되는 것보다 더 큰 가치를 지니는 경우를 고려하여 임대인이 보상을 제안할 수 있도록 합니다. 새 규정은 임차인의 보호를 위해 철거 권리와 청구 권리의 계약적 제한 또는 배제를 보상과 관련된 적절한 보상과 연계시킵니다. (6:345.§ (2) 항목) 적절한 보상은 철거 권리나 청구 권리의 제한이나 배제로 인한 불이익을 상쇄할 수 있는 어떤 이점도 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 임대료 인하, 임대인이