임대 계약의 작동 방식

6:333. 조항 [물건의 사용]
(1) 임차인은 물건을 그 목적과 계약에 맞게 사용할 수 있습니다.
(2) 임대인은 불필요한 방해 없이 임차인의 사용을 확인할 권리가 있습니다.
(3) 임차인이 임대인의 요구에도 불구하고 목적에 맞지 않거나 계약에 부합하지 않는 사용을 계속할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
(4) 임차인이 물건을 무단으로 개조한 경우, 임대인의 요구에 따라 원상복구해야 합니다.

이 조항은 이전 민법의 물건 사용에 관한 규정을 그대로 유지합니다. 그러나 손해배상에 관한 다른 규정에서 파생되는 표현들은 제외됩니다. 물건 사용의 성격은 주로 계약 체결 목적에 따라 결정됩니다. 임차인이 이를 위반할 경우 계약 위반으로 간주됩니다. 임차인은 물건을 계약에 맞지 않게, 예를 들어 임대된 자동차로 운송업을 하지 않는 식으로 사용할 수 없습니다. 임대인은 계약 해지 외에도 손해배상 청구가 가능합니다.

임대인은 불필요한 방해 없이 임차인의 사용을 확인할 수 있습니다. 검사의 시간, 방법, 빈도는 임차인의 불필요한 방해 없이 이루어져야 합니다. 계약 위반 또는 목적에 맞지 않는 사용의 경우, 임대인은 해지 전 임차인에게 계약 위반 사용의 중지를 요구해야 하며, 이 요구가 이행되지 않을 경우 해지할 수 있습니다. 그러나 물건에 대한 중대한 위험이 있어 임대인이 물건의 유지에 대한 기대를 할 수 없는 경우에는 예외입니다. 임대인은 검사 의무가 아니라 권리이므로, 계약 해지 권리를 행사하지 않거나 위반 사용 중지를 요구하지 않아도 손해를 청구할 수 있습니다.

임대인은 임대 관계 종료 시 물건을 원래 상태로 반환받는 것이 중요합니다. 따라서 물건의 개조나 상태 변화에는 임대인의 동의가 필요합니다. 특정 작업을 수행하려면 임대인의 동의 외에도 당국의 허가가 필요할 수 있습니다. 임차인이 동의나 허가 없이 작업을 수행한 경우, 임대인의 요구에 따라 원상복구를 해야 하며, 그 비용은 임차인이 부담합니다.

13.1.4. 제3자에게 사용 양도
6:334. 조항 [제3자에게 사용 양도]
(1) 임차인은 임대인의 동의가 있으면 임대된 물건을 하위 임대하거나 제3자에게 사용을 양도할 수 있습니다.
(2) 임차인이 임대인의 동의로 하위 임대하거나 다른 사용처에 양도한 경우, 하위 임대인이나 사용자는 임차인과 동일한 책임을 집니다.
(3) 임차인이 임대인의 동의 없이 하위 임대하거나 제3자에게 양도한 경우, 이로 인해 발생한 손해에 대해서도 책임을 집니다.

규정은 기존 민법과 달리 부동산 및 주택 임대의 경우에도 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인에게는 물건을 누가 사용하는지가 중요하기 때문입니다. 임대인의 동의가 있는 경우, 사용자는 임차인과 동일한 책임을 집니다. 그러나 동의 없이 제3자에게 양도한 경우, 발생한 손해에 대해 임차인은 책임을 집니다.

임대인의 동의는 일방적인 것으로, 서면 형식에 구속되지 않습니다.

13.1.5. 비용 부담
6:335. 조항 [비용 부담]
(1) 물건 유지에 따른 소규모 비용은 임차인이 부담하며, 기타 비용 및 물건과 관련된 부담은 임대인이 부담합니다.
(2) 임차인은 물건이 손상될 위험이 있거나 임대인이 부담해야 하는 작업의 필요성이 발생한 경우, 임대인에게 통지해야 합니다.
(3) 임대인은 자신의 작업을 수행하고 물건의 손상 방지를 위한 조치를 취할 권리가 있습니다.
(4) 임차인은 임대인이 작업을 수행하지 않는 경우, 임대인을 대신하여 작업을 수행하고 그 비용을 청구할 수 있습니다.

임대인은 임대 기간 동안 물건이 목적에 맞게 사용할 수 있도록 유지할 책임이 있습니다. 따라서 물건 유지와 관련된 비용 및 부담은 임대인이 부담합니다. 단, 물건의 일반적인 사용에 따른 소규모 비용은 임차인이 부담합니다.

임차인은 물건의 손상 위험이 있거나 임대인이 해야 할 작업이 필요할 경우, 임대인에게 통지해야 합니다. 통지 의무를 다하지 않으면 발생한 손해에 대해 임차인이 책임을 집니다. 임대인이 작업을 수행하지 않는 경우, 임차인은 임대인을 대신하여 작업을 수행하고 그 비용을 청구할 수 있습니다.

13.1.6. 임대료
6:336. 조항 [임대료]
(1) 임차인은 임대료를 매월 선불로 지급해야 합니다. 계약이 한 달 이하의 기간으로 체결된 경우, 임대료는 계약 체결 시 지급해야 합니다.
(2) 임차인이 자신의 책임이 아닌 이유로 물건을 사용할 수 없는 경우, 임대료는 발생하지 않습니다.
(3) 임대료 또는 임차인 부담 비용과 부담금의 미지급 시, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 임대인은 임차인에게 적절한 기한을 주고, 결과를 경고한 후 미지급 시 계약 해지를 할 수 있습니다.

임차인의 주요 의무는 임대료 지급입니다. 법은 임대료를 매월 선불로 지급하도록 규정합니다. 계약 체결 시, 임대료가 한 번에 지급되는 경우도 있습니다. 물건이 사용되지 않는 기간 동안 임대료는 지급되지 않습니다.

임대인은 임대료나 비용의 미지급 시 계약 해지를 할 수 있습니다. 해지 권리는 적절한 기한을 주고 미지급 시 행사할 수 있습니다. 통지의 서면 형식은 요구되지 않으며, 임대인은 이를 증명할 방법을 마련해야 합니다.

13.1.7. 법정 유치권
6:337. 조항 [법정 유치권]
(1) 임대인은 임대료 및 비용의 범위 내에서 임차인의 임대 물건 내 자산에 대해 유치권을 갖습니다.
(2) 임대인은 유치권이 존속하는 동안, 유치권이 있는 자산의 이동을 방지할 수 있습니다.
(3) 임차인이 유치권의 존재, 범위 또는 임대인이 자산의 이동을 방지한 것이 적절하지 않다고 주장하는 경우, 임대인은 8일 이내에 법원에 유치권을 실행해야 합니다. 이를 지연할 경우 유치권은 소멸합니다.
(4) 임차인이 임대인의 동의 없이 유치권이 있는 자산을 이동시키고 적절한 담보를 제공하지 않는 경우, 임대인은 임차인 비용으로 자산의 반환을 요구할 수 있습니다. 자산의 반환 시 유치권은 다시 유효해집니다.

규정은 기존 민법의 법정 유치권 규정을 그대로 유지합니다. 임대인의 유치권은 수동 유치권으로, 물건이 임대인에게 전달되어야 발생합니다. 유치권은 임대료 및 비용의 범위 내에서만 인정됩니다.

임대인은 자산의 이동을 방지할 수 있으며, 만약 임차인이 유치권에 이의를 제기할 경우, 8일 이내에 법적 절차를 통해 유치권을 실행해야 합니다. 그렇지 않으면 유치권은 소멸합니다. 만약 임차인이 자산을 이동시키고 적절한 담보를 제공하지 않으면, 임대인은 자산의 반환을 요구할 수 있으며, 반환 시 유치권이 다시 유효해집니다.