임대차 계약은 사용 채무의 하위 유형으로, 사용권 계약과 함께 사회적 및 경제적 관계의 매우 넓은 범위를 포괄할 수 있으며, 매우 짧은 기간의 사용 요구부터 매우 장기적인 거래까지, 개인의 필요 충족부터 경제적 운영의 기초를 마련하는 데까지 다양한 범위를 다룹니다. 이러한 요구를 충족시키기 위해서는 규정이 적절히 추상적이어야 하고, 계약 당사자들에게 충분한 자유를 제공해야 합니다. 제한은 기본적인 이해 관계를 보호하거나 잘 정의된 사회적 목적이 있을 때만 필요합니다.
사용 채무의 기본 유형인 임대는 소유자나 물건(권리)의 사용, 활용 권한을 다른 사람(용익자, 관리인, 거주할 권리가 있는 기관)에게 양도하는 계약입니다.
법에 명시된 조건에 따라 임대차 계약에 대한 권리도 임차인에게 부여될 수 있습니다 (서브리스). 소유자가 임대인이 아닌 경우, 임대(서브리스) 권한의 범위는 사용 권한의 범위에 맞춰집니다. 새로운 규정은 임대차 계약의 규칙 외에도 주거 임대의 기본적인 민법 규칙을 규정하고 있습니다. 민법에는 상업용 공간 임대와 지방 자치단체 및 국가 소유의 주택 임대에 대한 구체적인 규정이 포함되어 있지 않습니다. 상업용 공간 임대는 민법에서 규정된 대로 일반적인 계약 자유의 제한으로 충분히 관리될 수 있으며, 지방 자치단체 및 국가 소유의 주택 임대는 민법이 아닌 별도의 법률에 의해 규정됩니다. 임대는 물건과 권리의 사용을 규정하고, 용익권은 그 이상의 권리를 부여합니다.
주석
부동산의 시간 분할 사용 권리는 전 세계적으로 잘 알려져 있으며, 주로 여가를 위한 해결책으로 사용됩니다. 이 경우, 권리를 획득한 사람은 특정 부동산 또는 그 일부를 연중 특정 기간 동안 사용할 수 있는 기회를 얻습니다. 계약의 특징으로는 지속적인 법적 관계와 관련된 의무, 계약 체결 전 부동산에 대한 제한된 접근 기회, 계약 체결자의 정보 부족 상태, 그리고 종종 상당한 금액의 비용과 수수료 선불 지급 의무가 있습니다. 이러한 계약은 일반적으로 소비자들이 체결하며, 소비자 보호 측면에서 제한을 설정하는 것이 필요합니다. 숙박 시설의 시간 분할 사용 권리, 장기 휴가 제품, 그리고 이들 제품의 재판매 및 교환과 관련된 계약의 특정 측면은 소비자 보호에 관한 [2008/122/EC 지침]에서 다루어집니다.
임대차 계약의 일반 규칙
13.1.1. 임대차 계약의 정의
6:331. § [임대차 계약]
(1) 임대차 계약에 따라 임대인은 특정 물건의 일시적 사용 권한을 임대하며, 임차인은 물건을 수령하고 임대료를 지불할 의무가 있습니다.
(2) 권리의 일시적 행사에 대한 타인에게 대가를 받는 경우에는 물건 임대의 규칙이 적절히 적용되어야 합니다.
법은 임대차 계약의 기본 구조를 변경하지 않지만, 권리의 일시적 행사 양도(예: 용익권의 양도)에 대해 물건 임대의 규칙을 적용한다고 명확히 하고 있습니다.
계약은 형식에 구애받지 않으며, 서면, 구두, 또는 행동으로 체결될 수 있습니다. 계약의 내용은 당사자들이 자유롭게 설정할 수 있으며, 임대인의 주요 의무는 임차인에게 물건을 사용하도록 하는 것입니다. 즉, 물건의 소유권과 사용 권리를 임차인에게 보장하고, 임대차 계약 기간 동안 사용을 허용해야 합니다. 따라서 임차인은 임대인에 대해 물건의 소유권 보호를 요구할 수 있으며, 임대인은 외부 제삼자에 대한 소송을 제기할 수 있습니다. 새로운 규정에서는 물건 임대의 규칙이 권리 행사에 대한 일시적, 유상 양도에 적용된다고 명시하고 있습니다. 임차인의 주요 의무는 임대 물건을 수령하고, 사용에 대한 대가로 임대료를 지불하는 것입니다. 임대료 지불에 대한 규칙은 6:336. §에서 다룹니다.
13.1.2. 임대인의 보증
6:332. § [임대인의 보증]
(1) 임대인은 임대 기간 동안 임대 물건이 계약에 적합하게 사용 가능한 상태임을 보장해야 합니다. 이 보증은 불완전한 이행에 대한 보증 규칙을 따르며, 임차인은 계약 해지 대신 계약 종료를 요구할 수 있으며, 교환을 요구할 수 없습니다.
(2) 임대인은 제삼자가 임대 물건에 대해 임차인의 사용을 제한하거나 방해하는 권리를 가지지 않음을 보장해야 합니다. 이 의무에 대해서도 법적 보증 규칙이 적용되며, 임차인은 계약 해지 대신 계약 종료를 요구할 수 있습니다.
(3) 만약 임대 물건이 주거용으로 사용되며, 사용이 건강에 위협이 된다면, 임차인은 계약 체결 시 또는 물건을 수령할 때 이 사실을 알았거나 알아야 했더라도 계약을 종료할 수 있습니다. 임차인은 이 권리를 포기할 수 없습니다.
새로운 규정은 임대인의 보증 규정을 유지하며, 이 보증은 계약 체결 시뿐만 아니라 계약 기간 전체에 걸쳐 적용됩니다. 임대인은 물건의 인도 시 이미 존재하는 결함에 대해 책임을 지며, 임대 기간 동안 발생한 결함에 대해서도 책임을 집니다.
(1) 항은 임대인의 물건 결함에 대한 책임을 규정하고, (2) 항은 법적 보증 책임을 규정하며, (3) 항은 건강 보호를 위한 새로운 강행 규정을 포함합니다. 임대인은 특별한 약정 없이, 임차인의 사용이 법적, 정부의 조치로 인해 방해되는 경우에는 보증 책임이 면제됩니다.
주석
임대 물건에서 활동을 하기 위한 조건 보장은 임대인의 보증 의무에 포함되지 않으며, 임차인은 이를 근거로 임대료 지급 의무에서 면제될 수 없습니다. [EBH 2008.1869.]
임대인의 물건 결함에 대한 책임에는 결함이 있는 이행에 대한 규칙이 적용되며, 이 계약에서 교환을 요구할 수 없고, 계약 해지 대신 계약 종료(향후 유효)로 대체됩니다.
임대인은 계약 체결 시 결함을 인지하고 사용한 경우에는 보증 책임을 지지 않으며, 임차인은 이후 임대료 지급 소송에서 이 결함을 이유로 제기할 수 없습니다. [BH 1996.640.]
법적 보증의 범위에서 임대인은 임대 물건에 대해 제삼자가 권리를 가지지 않음을 보장해야 합니다. 보증 책임이 발생할 경우, 임차인은 법에서 정한 권리를 임대인에게 행사할 수 있습니다. (해지 대신 계약 종료가 적용됩니다.)
새로운 규정에 따르면, 주거용 또는 인간이 거주하는 목적의 다른 공간이 건강을 위협하는 상태에 있으면, 임차인은 계약을 종료할 수 있는 권리를 가지며, 계약 체결 시 결함을 알고 있었더라도 권리를 포기할 수 없습니다. 이 규정은 임대 물건의 건강 보호와 관련된 특별한 이익을 고려하여 임대인들이 건강에 해를 끼치지 않는 물건을 임대하도록 유도합니다. 이 규정은 주거 임대 계약뿐만 아니라 인간이 거주하는 목적으로 임대되는 모든 임대 계약에 적용됩니다.