임대차 계약 해지와 관련하여 계약의 기간에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이를 고려하여, 확정된 기간의 임대차 계약과 무기한 임대차 계약이 존재합니다. 무기한 임대차 계약의 해지는 일반적으로 확정된 기간의 계약보다 훨씬 간단합니다. 두 계약 유형의 차이점은 무엇인지, 확정된 기간과 무기한 계약 각각의 장점과 적절한 사용 시점을 알아보는 데 도움이 되는 기사를 제공합니다.
임대차 계약에 관한 법률
현재 헝가리에서 임대차 계약에 관련된 두 가지 법률이 적용됩니다:
- 민법(이하 “Ptk.”)
- 1993년 제LXXVIII호 법률인 주택 및 상업용 공간 임대에 관한 법률
확정된 기간과 무기한 임대차 계약
임대차 계약을 체결할 때, 임대인과 임차인은 여러 가지 사항에 대해 합의하며, 이를 계약서에 기록합니다. 이러한 사항 중 하나가 계약의 기간으로, 이는 임차인이 얼마 동안 임대 공간을 사용할 수 있는지를 알려줍니다. 주택 임대 계약의 두 가지 주요 유형은 다음과 같습니다:
- 확정된 기간의 임대차 계약: 임차인이 사전에 정해진 기간 동안 임대 공간을 사용할 수 있습니다. 부동산 임대의 경우, 일반적으로 확정된 기간의 계약이 체결되며, 보통 최소 6개월, 더 자주 1년입니다. 확정된 기간의 계약의 장점은 임대인과 임차인 모두 이 기간 동안 보호받는다는 점입니다. 즉, 임대인은 계약 기간 동안 임대료를 받을 수 있고, 임차인은 이 기간 동안 임대 공간을 사용할 수 있습니다.
- 무기한 임대차 계약: 이 경우, 임차인이 얼마 동안 임대 공간을 사용할 수 있는지 명시되지 않습니다. 따라서 확정된 기간의 계약보다 임차인과 임대인의 상황이 덜 보장됩니다. 즉, 사전에 정해진 사용 기간이 없습니다.
임대차 계약 해지 가능성
- 무기한 임대차 계약 해지: 무기한 임대차 계약의 해지는 비교적 간단합니다. 일반적인 해지로, 이유 없이도 계약을 종료할 수 있습니다. 해지에 관한 몇 가지 중요한 사항은 다음과 같습니다:
- 임대차 계약의 해지는 임차인과 임대인 모두가 할 수 있습니다.
- 일반 해지에 대해서는 서면으로 통지해야 합니다.
- 특정 월의 15일 이내에 해지 통지가 이루어진 경우, 다음 월 말일까지 계약이 종료된 것으로 간주됩니다. 15일 이후에 통지가 이루어진 경우, 계약 해지 과정이 추가로 한 달 연장됩니다. 예를 들어:
- 2021년 7월 10일에 통지된 경우, 계약은 2021년 8월 31일 이후에 종료된 것으로 간주됩니다.
- 2021년 7월 16일에 통지된 경우, 계약은 2021년 9월 30일 이후에 종료된 것으로 간주됩니다.
- 확정된 기간의 임대차 계약 해지: 확정된 기간의 임대차 계약은 일반 해지로는 종료할 수 없습니다. 계약서에 특별히 해지 가능성이 명시되지 않는 한, Ptk.의 규정에 따라야 합니다.Ptk.는 확정된 기간의 임대차 계약의 조기 해지가 가능한 경우를 명시하고 있습니다. 다음은 해당 사례입니다:
- Ptk. 제6:339조 (4): 임차인이 사망하는 경우, 임대차 계약은 임차인의 상속인에게 넘어갑니다. 상속인은 계약 종료를 30일 이내에 통지할 수 있습니다.
- Ptk. 제6:340조 (3): 새로운 소유자의 경우, 임대차 계약의 주요 조건에 대해 임차인이 속인 경우 계약 해지가 가능합니다.
- Ptk. 제6:346조 (2)-(3): 임대 공간에서 큰 규모의 현대화 작업이 이루어져 사용이 제한되는 경우, 임차인은 계약서를 받은 다음 달의 마지막 날까지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
계약 위반 시 어떻게 해야 하나?
계약 위반으로 인한 해지 또한 Ptk.에서 규정하고 있으며, 제6:348조 및 제6:336조에서 정의된 구체적인 상황을 명시하고 있습니다. 이는 다음과 같은 경우를 포함합니다:
- 과도한 공동 생활 규칙 위반: 특히 아파트 등에서 임차인 또는 동거인이 공동 생활 규칙을 위반하는 경우 (예: 소음 문제).
- 임대 공간 또는 공동 사용 구역의 비정상적인 사용: 임대인이 임차인이 임대 공간을 손상시키는 경우.
- 계약에 명시되지 않은 임대 공간 사용: 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임대 공간을 빌려주는 경우.
이러한 상황에서는 다음 절차를 따릅니다:
- 위반 사항이 임차인에게 통보된 후, 8일 이내에 임대인에게 시정을 요구해야 합니다. 이를 서면으로 하는 것이 좋습니다.
- 시정이 이루어지지 않는 경우, 최소 15일의 해지 기간을 보장해야 하며, 해지 통보 다음 월의 마지막 날까지 계약이 종료된 것으로 간주됩니다.
- 심각한 위반의 경우, 계약 유지가 불가능할 정도로 위반이 심각하다면, 8일 이내에 해지를 통보해야 합니다.
지불 지연의 경우 어떻게 해야 하나?
지불 지연 또한 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 임대인은 지불 지연 후 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 다음은 관련 절차입니다:
- 임대인은 임차인에게 서면으로 지불을 요구해야 하며, 지불 지연의 결과를 명시해야 합니다.
- 임차인이 지불 요구 후 8일 이내에 지불하지 않으면, 임대인은 8일 후 최소 15일의 해지 기간을 두고 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
- 이 경우, 해지 통보 후의 월 말일까지 계약이 종료된 것으로 간주됩니다.