새 학기가 9월에 시작됩니다. 매년 이맘때쯤 대학과 전문대학 근처에서는 많은 학생들이 임대 아파트나 셰어 하우스를 찾습니다. 적절한 주택을 찾는 과정에서 단지 부동산의 물리적 상태나 위치만을 고려하는 것은 충분하지 않습니다. 신중하지 않게 잘못 체결된 임대 계약은 많은 번거로움을 초래할 뿐만 아니라, 심각한 경제적 손실도 초래할 수 있습니다. 집을 임대할 때 사람들이 간과하기 쉬운 것은 무엇일까요? 임대 계약을 체결할 때 무엇에 주의해야 할까요?

임대 또는 하위 임대?

우리가 생각하는 모든 임대가 하위 임대는 아닙니다. 일상 언어에서는 누군가가 집이나 방을 빌리는 것을 전부 하위 임대라고 부르지만, 법적으로는 하위 임대와 임대는 동일하지 않습니다.

「임대 계약에 따라 임대인은 특정 물건의 일시적 사용을 허용하고, 임차인은 해당 물건을 인수하고 임대료를 지불할 의무가 있습니다.」라고 민법에서 규정하고 있습니다.

하위 임대는 임차인이 자신이 임대하고 있는 것을 제3자에게 다시 임대할 때를 의미합니다. 원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 하에 임대받은 물건을 하위 임대할 수 있습니다.

주택의 임대 및 하위 임대에 대한 특별한 규정을 주택법에서 명시하고 있습니다. 이 법에 따르면:

「임차인은 임대인의 동의를 받아 주택 또는 그 일부를 하위 임대할 수 있습니다. 하위 임대료는 당사자 간의 자유로운 협의에 따라 결정됩니다.」

누구와 계약을 체결하는지가 중요한가요?

위의 내용을 통해 이미 알 수 있듯이, 누구와 계약을 체결하는지 명확히 하는 것이 중요합니다. 이것은 우리가 실제로 임대 계약을 체결하는지, 아니면 하위 임대 계약을 체결하는지를 확인하는 데 도움이 됩니다.

우리가 임대인으로서 협상하고 있는 사람이 실제로 주택을 임대할 권리가 있는지, 임대 계약을 체결할 자격이 있는지를 명확히 해야 합니다. 주택은 소유자가 임대할 수 있지만, 사용권자도 임대할 수 있습니다.

소유권 관계 및 부동산에 대한 기타 권리, 부담 사항에 대해서는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 부동산 등기부등본은 해당 지적청에서 요청할 수 있습니다. 오늘날에는 무료로 인터넷을 통해 원격으로 부동산 관련 정보를 지적청을 통해 얻을 수 있습니다. 임대 계약 작성 시 변호사를 고용할 경우, 변호사는 부동산에 관련된 등기부등본을 반드시 확인합니다.

항상 최신 등기부등본에서 정보를 확인하세요! 수년 전의 매매 계약서나 지적청의 결정은 충분히 신뢰할 수 없습니다. 그 이후 부동산에 대한 변화가 있을 수 있기 때문입니다.

임차인으로부터 주택을 빌리려는 경우, 즉 하위 임대 계약을 체결하려는 경우, 해당 인물이 주택을 하위 임대할 자격이 있음을 반드시 증명받아야 합니다.

임대 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 합니다

주택법은 다음과 같이 규정하고 있습니다:

「주택 임대의 유효성을 위해서는 계약서를 서면으로 작성해야 합니다.」

이 규정은 하위 임대 계약에도 적용됩니다. 계약의 무효성을 피하기 위해서도 서면으로 작성해야 합니다.

임대 계약에서 공동 비용은 누가 부담합니까?

물론 임대 계약 시 임차인이 무엇을 지불해야 하는지 명확하게 규정하는 것이 좋습니다. 양측 모두에게 공공 요금(전기, 가스 등) 정산에 대한 합의가 명확히 되어야 합니다. 하지만 많은 사람들이 간과하는 한 가지 포인트가 있습니다. 그것은 바로 공동 주택의 공동 비용입니다.

임차인이 어떤 비용을 부담해야 하는지를 명확히 하기 위해서는 계약서에 정확히 명시해야 합니다. 공동 주택의 경우, 공동 비용을 누가 부담하는지도 계약서에서 명확히 해야 합니다. 공동 비용에는 예를 들어 물이나 쓰레기 수거 요금이 포함될 수 있지만, 또한 공동 주택의 수리 기금에 대한 금액도 포함될 수 있습니다. 후자는 임대 관계에서 논쟁의 원인이 될 수 있으며, 당사자들이 지불할 금액을 명확히 하지 않고 단지 임차인이 주택의 공공 요금을 지불한다고만 계약서에 명시한다면 문제가 될 수 있습니다. 왜일까요?

주택법은 원칙적으로 다음과 같이 규정하고 있습니다:

「임대인은 다음 사항을 보장해야 합니다.

a) 건물의 유지 보수;

b) 건물의 중앙 설비의 지속적인 운영 가능 상태 유지;

c) 공동 사용 공간 및 이 공간의 설비에 발생한 결함의 해결」

위 항목에서 언급되지 않은 기타 의무의 이행은 당사자 간의 합의에 따릅니다.

임대인으로부터 양도된 의무를 이행할 경우 임차인은 임대료 감면을 어느 정도 받을 수 있을지에 대해 합의해야 합니다.

계약서에 임차인의 지불 의무가 정확히 명시되어야 하며, 지불하지 않을 경우 계약 해지로 이어질 수 있기 때문에 이는 매우 중요합니다. 단순히 임차인이 주택 관련 공공 요금을 지불할 의무가 있다고 계약서에 명시하는 것은 충분하지 않습니다.

주택 인도

당사자들이 모든 사항에 대해 합의한 후, 임차인이 주택을 인도받는 절차가 진행됩니다. 이때는 인도 당시의 상태를 반드시 서면으로 기록하는 것이 좋습니다.

공공 요금 계량기의 상태를 기록하세요. 또한 주택에 남아 있는 가구 및 설비의 목록과 상태도 서면으로 기록하는 것이 좋습니다.

이는 약간의 추가 작업을 의미하지만, 인도 시 작성된 상세한 기록이 있으면 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.