판매 계약서에는 무엇이 포함되어야 하는가?
판매자가 구두로 합의한 후, 그 내용을 판매 계약서로 작성하는 단계가 필요합니다. 일반적으로 구매자가 변호사를 선정하고, 비용도 그가 부담합니다. 그러나 양측의 합의에 따라 다른 방식으로 처리할 수도 있습니다. 중요하게는 변호사가 누구든 상관없이 항상 양측을 대리해야 합니다. 만약 변호사를 스스로 선정하지 않는다면, 진행 과정을 도와줄 변호사를 찾고 계약서 초안을 검토해 줄 수 있습니다. 변호사 외에도 공증인이 대리할 수 있으며, 부동산 전문 변호사를 찾는 것이 좋습니다, 특히 복잡한 상황에서.
판매 계약서는 내용에 따라 세 가지 주요 부분으로 나눌 수 있습니다.
계약 당사자: 당사자는 개인(자연인) 또는 법인(예: 건설 회사)일 수 있습니다. 개인의 경우 계약서에는 이름, 어머니의 이름, 출생지 및 날짜, 신분증 번호, 세금 번호, 국적을 포함해야 합니다. 법인의 경우에는 회사명, 통계 번호, 회사 등록 번호, 본사 주소, 대표자의 정보가 필요합니다.
부동산에 사용권자가 있을 경우, 계약서에 해당 사항을 명시해야 합니다. 사용권은 자동으로 삭제되지 않기 때문에, 사용권자는 포기 선언서를 작성하고 계약서에 서명해야 합니다.
또한, 공동 소유 부동산에서는 인접한 이웃이 우선 구매권을 가질 수 있습니다. 계약서 체결 전에 우선 구매권이 있는 사람들이 서면으로 권리를 포기해야 합니다.
계약의 대상: 이는 매매를 통해 소유권이 이전되는 부동산 자체입니다. 계약서에는 부동산의 정확한 주소와 지번(신축 건물의 경우, 주소와 지번이 같을 수 있음)을 명시해야 합니다. 신축 건물의 경우에는 기술적인 인도 및 점유 시점과 건설 세부 사항도 포함해야 합니다. 공동 주택의 경우에는 기본 계약서 등록 조건도 명시해야 합니다.
계약 세부 사항: 이 부분에는 계약 당사자들이 합의한 내용이 기록됩니다.
여기에는 정확한 매매 가격, 가격 지불 방식 및 일정, 부동산의 부담을 제거하기 위한 단계가 포함됩니다. 만약 은행 송금을 통해 지불한다면, 지불할 은행 계좌 번호도 명시해야 합니다.
첫 번째 매매 가격 일부는 보통 계약금 또는 예약금입니다. 이 두 용어 사이에는 중요한 차이가 있습니다. 계약금은 계약이 어떤 이유로든 무효가 될 경우 반환됩니다. 반면, 예약금은 양측이 매매 의사를 유지하도록 보장하는 보증금입니다. 계약이 무효화되면, 이를 이행하지 않은 측이 예약금을 잃게 되고, 반대로 판매자의 실수로 계약이 이행되지 않을 경우 예약금의 두 배를 반환받습니다. 일반적으로 예약금은 매매 가격의 10% 정도입니다.
만약 매매 가격의 일부를 구매자가 은행 대출로 지급하는 경우, 계약서 초안에 대해 대출 기관과 상담해야 합니다(대개 서면 정보 요청 가능). 일반적으로 은행은 최종 매매 가격을 지불하기 전까지 모든 지급이 완료되어야 합니다.
계약서에서 자주 사용되는 도구 중 하나는 위약금 조항입니다. 이는 계약 당사자들이 계약 조건을 준수하도록 유도하는 장치입니다. 위약금은 일반적으로 기한 미준수에 대해 작성되며, 예를 들어, 마지막 매매 가격 지불 후 5일 이내에 부동산 인도가 이루어지지 않으면, 판매자는 매일 5000원씩 지급해야 한다는 식으로 명시될 수 있습니다.
구매자의 소유권은 두 가지 방법으로 부동산 등록부에 기재될 수 있습니다. 하나는 보류입니다. 계약 체결 시 전체 매매 가격이 지불되지 않은 경우(하지만 6개월 이내에 지불될 경우), 계약 당사자들은 등록부가 요청을 보류하도록 요구할 수 있습니다. 이 방법은 매매 사실이 부동산의 등기부에 기재되지만, 판매자의 소유권은 전체 매매 가격 지불까지 유지됩니다. 매매 가격이 전액 지불된 후, 변호사(또는 공증인)가 등록부에 기재 승인서를 보내어 구매자는 최종 소유자로 등록되며, 판매자의 소유권은 삭제됩니다. 보류의 추가 이점은 구매자가 부동산에 추가적인 부담이 생기지 않도록 보장하고, 등록부 수수료(6600원)가 한 번만 지불되도록 하는 것입니다. 소유권 유보의 경우, 매매 가격 지불에 대한 시간적 제한이 없지만, 등록부 수수료를 두 번 지불해야 하고, 이 기간 동안 부동산에 추가 등록이 있을 수 있습니다(예: 저당권, 집행권 등).
등록 승인 서류는 두 경우 모두 변호사에게 보관되며, 마지막 매매 가격 지불 후 변호사가 등록부에 송부합니다.
만약 좋은 변호사 또는 공증인을 선택한다면, 그들은 유연한 협력 외에도 등록부와의 연락을 유지하며, 스케치 기록 및 등록 승인 서류를 제출하고, 일반적으로 은행의 매매 계약서 요구 사항을 잘 알고 있으며, 세금 납부 의무가 발생하는 경우 적절한 서류를 세무서에 제출할 수 있습니다.