임대인들의 가장 큰 걱정은 임차인이 임대료를 지불하지 않거나 집을 망가뜨리거나, 계약 종료 후에도 이사하지 않는 경우입니다. 반면, 임차인들은 보증금을 돌려받을 수 있을지, 임대인이 부당하게 보증금을 반환하지 않을 경우 어떻게 해야 할지 걱정합니다. 또한, 예기치 않게 임대료가 인상되면 어떻게 해야 할지 고민합니다.
다른 사람의 집을 임대하는 것은 임대인과 임차인 모두에게 위험을 동반합니다. 대부분의 임차인들은 임대인이 부당하게 보증금을 withheld하거나, 예기치 않게 임대료를 인상하거나, 허위 이유로 계약을 해지할 경우 어떻게 해야 할지 걱정합니다. 다행히도 세심한 주의와 사전 준비를 통해 많은 문제를 예방할 수 있습니다. 또한, 임차인이 임대인과 해결할 수 없는 문제에 직면했을 때 어떤 조치를 취할 수 있는지에 대해서도 알려드리겠습니다.
계약은 반드시 서면으로 해야 합니다
임차인과 임대인 사이의 갈등은 종종 구두 합의만 하고 서면 계약을 체결하지 않거나, 문서가 불완전해 중요한 세부사항이 빠진 경우 발생합니다. 예를 들어, 보증금 반환 조건과 같은 중요 사항이 문서에 명시되어 있지 않은 경우입니다. 물론, 전문적인 계약서가 있다고 해서 갈등이 발생하지 않는다는 보장은 없지만, 적절한 계약서 없이 임차인은 자신의 주장을 증명할 기회가 거의 없습니다.
따라서, 계약은 반드시 서면으로 작성해야 합니다 (증명 가능성뿐만 아니라 계약의 유효성 요건 중 하나이기도 합니다). 문서에는 모든 중요한 사항을 명확히 기록해야 합니다. 예를 들어, 임대료가 얼마인지, 해당 월에 언제까지 지불해야 하는지, 현금 또는 이체로 지불해야 하는지, 애완동물을 기를 수 있는지, 계약 종료 후 언제 이사해야 하는지 등이 포함되어야 합니다. 집이 친척이나 친구의 소유일 때도 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 발생할 수 있는 갈등을 예방할 수 있으며, 임차인이 해당 자산을 사용하는 이유를 문서로 증명할 수 있습니다. 유효한 임대 계약서는 법률 전문가의 도움 없이 직접 작성할 수 있지만, 양측이 변호사나 공증인의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전문가들은 임대인이나 임차인 모두가 놓칠 수 있는 중요한 세부사항을 고려할 수 있습니다.
안전하게 진행하기
가장 안전한 방법은 공증인이 계약서를 작성하는 것입니다. 이는 공문서로 간주되며, 공증인의 보관 아래 원본이 유지되므로 계약서를 부인하거나 변경할 수 없습니다. 공증인이 작성한 계약서는 양측 모두를 보호하므로 임차인과 임대인 모두에게 보증이 됩니다.
다른 방법으로는 양측이 직접 임대 계약서를 작성하고, 임대인이 임차인에게 일방적인 의무 이행 선언서를 요구하는 것입니다. 이러한 문서에서 임차인은 공증인 앞에서, 즉시 집행 가능한 형태로 임대 계약서에 명시된 의무, 예를 들어 임대료 및 기타 비용의 지불 또는 자산에서의 이사를 철저히 이행할 것임을 서약합니다. 이는 임대인뿐만 아니라 임차인도 보호하며, 예를 들어 높은 임대료를 요구받을 경우 임차인은 자신이 약속한 금액을 주장할 수 있습니다.
계약이 이행되지 않을 경우 임차인은 어떻게 해야 하나요?
계약서가 공증인이 작성한 것이 아니며 (따라서 공문서가 아닌 경우), 임대인이 계약을 준수하지 않을 때, 예를 들어 임차인이 책임지지 않은 손해를 배상하라고 하거나 적절한 이유 없이 계약을 해지하려 할 때, 우선 임대인과 합의하려고 노력해야 합니다. 합의가 이루어지지 않으면 임차인은 법원에서 소송을 통해 자신의 주장을 증명해야 하며, 이는 종종 길고 비용이 많이 드는 과정입니다. 그러나 임대인에게 금전적 요구가 있는 경우, 예를 들어 보증금을 부당하게 withheld하고 있다면, 어떤 공증인에게든 지급명령 절차를 개시할 수 있습니다.
지급명령 절차는 만료된 채무를 집행하는 간단하고 소송 없는 방법을 제공하며, 개인으로서 누구나 공증인에게 요청할 수 있습니다. 임차인은 공증인 사무소를 방문하여 양식에 채무자(임대인) 이름, 주소, 요구 금액 및 기타 정보를 기재하고 절차 수수료를 납부하면 됩니다. 만약 임대인이 송달 후 15일 이내에 요구에 이의를 제기하지 않으면 지급명령은 법적 효력을 갖게 되며, 지급하지 않을 경우 강제 집행도 가능합니다. 증거를 첨부할 필요는 없지만, 임차인이 자신의 요구가 정당하다는 것을 증명할 수 있는 문서를 가지고 있는 것이 좋습니다. 임대인이 요구에 이의를 제기할 경우, 절차는 법원에서 계속 진행되며, 임차인은 임대인이 실제로 채무가 있음을 증명해야 합니다.