여기서는 임대 계약이 서면으로 작성되지 않은 경우의 법적 문제와 해결 방법에 대해 설명합니다:
임대차 계약서를 작성하지 않은 경우
임대차 계약서를 작성하지 않는 이유 중 하나는 세금 회피일 수 있습니다. 그러나 계약서 없이 주택을 임대하는 것은 많은 문제를 일으킬 수 있으며, 이는 임대인과 임차인 모두에게 큰 불이익과 비용을 초래할 수 있습니다. 계약서를 작성하지 않았습니다. 계약서가 없는 건가요?
아닙니다! 계약서가 서면으로 작성되지 않았더라도 계약은 유효합니다. 하지만 법에 따르면 주택 임대의 유효성을 위해서는 계약서를 서면으로 작성하는 것이 필요합니다. 서면으로 작성되지 않은 계약은 무효로 간주되며, 이는 계약이 체결되지 않은 것과 같습니다.
법령:
- 주택 및 장소의 임대 및 양도에 관한 일부 규정에 대한 1993년 제 LXXVIII 법 (주택법) 제2조 (5)항
- 민법 제2013년 제V법 제6:108조
이 경우 어떻게 해야 하나요?
가장 좋은 방법은 양측이 합의를 하고 계약서를 소급하여 서면으로 작성하는 것입니다. 이렇게 하면 계약이 체결된 시점으로 소급하여 유효해집니다.
법령:
- 민법 제6:111조
합의가 이루어지지 않는다면 어떻게 되나요?
이 경우 임대인과 임차인 모두 “원래 상태의 복구”를 요청할 수 있습니다. 임대인은 주택의 반환을 요구할 수 있으며, 임차인은 지불한 금액의 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 주택에 두 주 이상 거주한 경우, 임차인은 주택 사용료와 공공요금을 지불해야 합니다.
법령:
- 민법 제6:115조
서면 계약이 없지만, 우리의 합의는 여전히 유효한가요?
형식의 위반으로 인해 무효인 계약은 이행을 수락함으로써 이행된 부분에 대해 유효해질 수 있습니다. 따라서 서면 작성이 이루어지지 않았더라도, 임대인이 주택을 인도하고 임대료를 수락한 경우, 임대차 계약은 유효합니다.
법령:
- 민법 제6:94조 (1)항
계약서가 나중에 유효하게 된다면, 임대료 인상분도 지불해야 하나요?
아니요. 임대료 인상은 임대차 계약의 변경을 요구합니다. 만약 양측이 임대료 변경에 합의하지 못하면, 법원에 그 결정을 요청할 수 있습니다. 법원의 최종 판결이 있을 때까지는 이전에 지불된 임대료, 또는 임대인이 공지한 임대료를 지불해야 합니다.
임대료 인상은 임대인이 법원에 요청해야 하며, 임차인은 아무런 조치를 취할 필요가 없습니다.
법령:
- 주택법 제6조 (2)항
잠금장치 교체로 위협하는 것이 법적으로 허용되나요?
아니요. 임대인은 모든 요구를 법적 방법으로 해결해야 합니다. 잠금장치 교체나 출입문 제거는 그 방법이 아닙니다. 만약 임대인이 잠금장치를 교체하거나 출입문을 제거한다면, 임차인은 해당 지방 자치단체의 장에게 소유권 보호를 요청할 수 있습니다. 이 경우, 소유자가 누구인지 상관없이 장이 평화로운 소유권을 보호할 것입니다. 소유권 보호 요청에는 3,000 포린트의 수수료가 필요합니다.
법령:
- 민법 제5:5조, 제5:8조
- 장의 권한에 관한 17/2015 (II. 16) 정부 규정
- 세금에 관한 1990년 제XCIII 법 제29조
주택을 어떻게 실제로 비울 수 있나요?
임대인은 법원에 주택의 비우기를 요청할 수 있습니다. 주택 비우기는 법원에서 요청할 수 있습니다. 이 소송은 주택이 위치한 관할 구역의 구역 법원 또는 지방법원에서 제기할 수 있습니다. 법적 대리인, 즉 변호사는 필수가 아닙니다.
자발적인 퇴거가 없는 경우, 다른 방법으로는 주택을 비울 수 없습니다. 따라서 경찰을 호출하여 강제 퇴거를 요청할 수 없으며, 경찰은 법원의 집행 요청에 대해서만 협조합니다. 또한 법원에 신속 절차를 요청하여 자의적인 점유자로서의 대우를 요청할 수 없으며, 이는 구두 합의에 의해 주택을 점유한 경우입니다.
법령:
- 민법 제5:9조
- 법원 집행에 관한 1994년 제LIII 법 제5조
서면 계약서 없이 지불한 임대료와 보증금을 어떻게 환불 받을 수 있나요?
임차인은 이미 지불한 임대료와 보증금을 주택에 거주하지 않은 경우에 한해 반환을 요구할 수 있습니다. 먼저 임대인에게 서면으로 요구서를 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 공식 주소가 있는 경우, 서면 요구서는 항상 확인 가능한 방법으로 해야 합니다: 추천 우편으로 발송하거나 직접 전달합니다. 임대인이 요구를 수락하면, 양측은 상호 정산을 해야 합니다. 만약 임대인이 요구를 수락하지 않으면, 임차인은 임대인의 공식 주소를 알 경우 법적 조치를 취할 수 있습니다. 주소를 모를 경우, 거주지에서의 주소를 알아야 합니다. 이 경우 법원에서 지급 명령을 요청할 수 있습니다. 변호사가 없는 경우, 서면 요청 없이 구술로 요구할 수 있으며, 공증인에게 요청할 수 있습니다. 공증 수수료는 요구된 금액의 3%이며, 최소 5,000 포린트입니다. 경제적 도움이 필요한 경우, 공증인에게 수수료 면제를 요청할 수 있습니다. 임대인이 지급 명령을 수락하지 않거나 응답하지 않거나 응답하여 요구를 인정하면, 요구된 금액에 대해 집행이 가능해집니다. 그러나 응답하여 요구를 반박하는 경우, 소송으로 진행되며 임차인은 법원에 소장을 제출해야 합니다. 공증인은 임차인에게 이를 알립니다. 소송에서 임차인은 원고로서 금액 요구의 정당성을 입증해야 합니다. 증인 소환이나 서류 첨부가 가능하며, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사를 감당할 수 없는 경우, 공공 변호사를 요청할 수 있습니다.
법령:
- 민법 제6:579조
- 지급 명령에 관한 2009년 제L 법 제14조, 제19조, 제20조, 제37조, 제47조, 제48조
소송 이외의 다른 법적 방법이 있나요?
임대인이 지불한 돈을 반환하지 않거나 임차인이 주택에서 퇴거하지 않는 것만으로는 형사 고발을 할 수 없습니다. 경찰은 규정 위반 또는 범죄가 있어야만 개입합니다. 약속 위반은 이러한 경우에 해당하지 않으므로, 경찰은 이러한 고발을 거부할 것입니다.
하지만 임대인이 서면 계약을 체결하지 않고 임대료를 수락하며,
- 임차인에게 주택의 소유권을 넘기지 않는 경우,
- 나중에 주택을 임대할 권한이 없었던 것이 드러나는 경우(예: 소유자가 아닌 경우),
- 짧은 시간 내에 임대료를 인상하는 경우,
이는 사기 의혹을 제기하며, 이에 대해 고발할 수 있습니다.
규정 위반에 대한 고발은 사기로 획득한 금액이 50,000 포린트 미만일 경우 가능합니다. 그러나 규정 위반 또는 형사 사건은 오랜 시간이 소요되므로, 임차인은 빠르게 금액을 회수할 수 없습니다.
법령:
- 규정 위반, 규정 위반 절차 및 규정 위반 기록 시스템에 관한 2012년 제II 법 제177조 (1)항 b항
- 형법 제2012년 제C 법 제373조