혹은 조금 더 자연스러운 표현으로는

집을 사기 전에 있다

쌍둥이 주택, 연립주택, 공동주택

주택을 구매하려고 하시나요? 투자에 관심이 있으신가요? 적절한 결정을 내리기 위해서는 주택 소유 형태에 대한 이해가 매우 중요합니다. 이 기사에서는 쌍둥이 주택, 연립주택, 공동주택 형태를 살펴보겠습니다.

주택 소유 형태의 특성 비교

주택 소유는 소유 관계에 따라 분할되지 않은 공동 소유(이념적 비율, 독점적 사용)와 단독 등기(공동주택 소유)로 나눌 수 있습니다. 소유권 측면에서 중요한 것은 분할되지 않은 공동 소유인지 단독 등기인지이며, 연립주택/쌍둥이 주택은 법적 범주가 아닙니다.

쌍둥이 주택, 연립주택

쌍둥이 주택과 연립주택의 경우 주택이 일반적으로 분할되지 않은 공동 소유로 되어 있어 여러 주택이 하나의 등기부에 기록되어 있습니다. 일반적으로 등기부에는 주택 부지가 기록되어 있으며, 그 위에 주택이 있는 것으로 표시됩니다.

등기부에서는 개별 주택의 크기를 확인할 수 없으며, 종종 전체 주택의 크기조차 확인할 수 없습니다. 크기에 대한 정보는 분할 계약서가 제공되며, 분할 계약서가 없을 경우 판매자의 진술에 따라 결정됩니다.

이 경우 개별 주택 소유자는 등기부에 이념적 비율로 표시된 소유권과 등기부에 표시되지 않은 주택에 대한 독점적 사용권을 갖습니다. 개별 주택의 사용 관계는 분할 계약서 또는 형성된 관습에 의해 조정됩니다.

분할 계약서 작성은 필수가 아니지만, 분할 계약서 없이는 부동산 담보 대출을 받을 수 없습니다.

공동주택 – 단독 등기

공동주택에서는 개별 단독 등기 주택이 별도의 등기부에 등록되며, 이에 따라 등기부에서 주택의 크기와 소유자를 확인할 수 있습니다.

등기부에는 종종, 그러나 항상은 아니지만, 공동주택의 공용 부분에서 독점적으로 사용할 수 있는 창고, 지하실, 차고 등이 주택에 포함되어 있는지 표시됩니다.

등기부의 기재 내용이 설립 인가서의 규정을 가리키는 경우, 설립 인가서에서 창고, 차고 등에 대한 독점적 사용권이 규정되어 있는지 확인할 수 있습니다.

설립 인가서에 그러한 내용이 없다면, 해당 주택의 관습이 지침이 되며, 이는 판매자와/또는 공동 대표자가 설명할 수 있습니다.

협동조합 주택

앞에서 언급한 공동주택과 동일합니다.

설립 인가서 대신 규칙이 있으며, 공동 대표자 대신 협동조합 대표자가 있습니다. 협동조합의 회원이 되기 위한 조건은 주택 소유권 취득 조건과 다를 수 있으나, 이는 판매 과정에 크게 영향을 미치지 않습니다.

주택 크기 파악 방법

연립주택/쌍둥이 주택의 경우 (일반적으로 모든 분할되지 않은 공동 소유로 된, 독점적 사용권으로 구분된 주택의 경우), 분할 계약서가 있거나, 없을 경우 형성된 관습이 지침이 됩니다. 분할 계약서가 없는 경우, 주로 판매자가 해당 부동산의 사용 관습에 대해 진술할 수 있습니다.

공동주택의 경우, 주택에는 별도의 등기부가 있으며, 등기부에 주택의 크기, 방 수, 추가적으로 독점적으로 사용할 수 있는 공간이 포함될 수 있습니다.

부동산 중개 위임 계약서에 누가 서명해야 하나요?

소유자(모든 소유자)와 형성된 관습에 따라 용익권자도 판매에 동의하는 진술을 해야 합니다.

연립주택/쌍둥이 주택의 경우, 해당 주택의 독점적 사용권을 가진 모든 소유자가 (용익권자가) 판매 위임을 해야 하며, 다른 소유자들은 선매권이 있습니다. 독점적 사용권을 가진 주택 소유자가 누구인지에 대해서는 분할 계약서가 기준이 되며, 없을 경우 판매자의 진술이 기준이 됩니다. 선매권이 있는 사람들은 부동산 중개 위임 계약서에 서명할 필요가 없지만 (위임자가 아님), 선매권에 대한 사전 진술을 이미 이 시점에서 받아두는 것이 좋습니다.

연립주택/쌍둥이 주택

분할되지 않은 공동 소유에서는 항상 선매권이 있습니다! 분할 계약서가 있어도 마찬가지입니다. 분할 계약서는 의무적으로 사용 관계만을 조정하며, 선매권은 조정하지 않습니다. 선매권 포기는 미리 할 수 없으며, 매수 제안을 수락하기 전에 권리자에게 알려야 합니다. 위임 계약서를 체결한 후, 선매권자들이 권리를 행사하지 않겠다는 의사를 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 이는 형식적인 진술 요청을 대신할 수는 없지만, 판매를 원활하게 할 수 있으며, 잠재적 구매자들에게는 안심이 될 수 있습니다.

공동주택

기본적으로 여기에서는 선매권이 없습니다. 하지만 설립 인가서에서 선매권을 규정할 수 있으며, 이는 등기부에 표시되지 않을 수도 있습니다. 특히 작은 (4-6 세대) 공동주택의 경우 선매권이 있을 수 있습니다. 설립 인가서에서 선매권을 규정한다면, 다른 선매권과 동일한 절차를 따릅니다.

쌍둥이 주택/연립주택의 공공요금

분할되지 않은 공동 소유로 된 여러 주택의 경우, 공공요금의 분리가 완전하지 않을 수 있습니다. 분리가 완전할 경우 – 모든 주택에 별도의 계량기와 소비자 계약이 있는 경우 – 공동주택의 인도와 다를 바 없습니다. 주계량기/보조계량기 분할이 있거나, 공동 계량기와 함께 다른 주택과 계산하는 경우, 인도 시점에서 이를 조율하는 것이 좋습니다.

공공요금 상황은 소유 관계에 영향을 주지 않으며, 따라서 판매에도 영향을 주지 않지만, 구매자에게 중요한 정보일 수 있으므로, 위임 계약 후, 판매 과정에서 판매자에게 확인하는 것이 좋습니다.